Sosyal

Twitter

Time Sharing: Devre Mülk Sözleşmesi ve Devre Tatil Sözleşmesi

GİRİŞ

Bir taşınmazdan “zamanla sınırlı yararlanma hakkı” sağlayan sistemler 1960’lı yılların başında ABD’de ve Batı Avrupa’da ortaya çıkmış, buradan dünyanın diğer bölgelerine yayılmıştır. ”Zamanla sınırlı yararlanma hakkı” sağlayan bu sistemlere neden ihtiyaç duyulmuştur? Sanayileşmeye bağlı olarak insanların yaşam seviyesi yükselirken bir yandan da çalışma temposu artmıştır.[1] Toplumların ve bireylerin refah düzeyindeki yükselme tüketime yönelik taleplerde de değişikliğe yol açmıştır. Zira içinde bulunduğumuz yüzyılın özellikle son çeyreğinde “tüketim toplumu” sözü çok sık kullanılmaya başlanmıştır.[2]
Bu şekilde çalışma temposunun artması ile insanların yılın belli dönemlerinde tatil yapıp dinlenmeleri bir ihtiyaç olarak ortaya çıkmıştır.[3] Bu bağlamda da daha önceleri bir lüks olarak görülen ve önceleri çok az sayıda insanın faydalanabilme imkânı bulduğu tatil artık günümüz insanı için vazgeçilmez hâle gelmiştir.[4] Ancak tatil talebindeki artışa bağlı olarak otel, motel, tatil köyü gibi klâsik konaklama yerlerinin fiyatları çok yükselmiştir. Bu talebe bağlı olarak tatil yörelerindeki taşınmaz fiyatları da birkaç kat artmış ve bu yerlerde tatil için konut edinmek lüks haline gelmiştir.[5]
Bu sebeple girişimciler dar ve orta gelirli ama fiyatlar yüksek olduğu için tatil yapamayanlara yönelik yeni çözümler aramaya başladılar. Taşınmaz mülkiyetine 4. boyut olarak “zamanla sınırlı olma hâli” getirildi. Yani bir taşınmazdan yararlanma hakkı zaman dilimlerine bölünerek bu dilimlerin birden fazla kişiye tahsis edilmesi suretiyle zamanla sınırlı yararlanma modelleri geliştirildi.[6] Böylece taşınmazla ilgili külfetler (bedel gibi) de birden çok kişiye dağıtılmış oldu.[7]

Taşınmazlardan bu şekilde kısmî süreli yararlanmanın çeşitli yararları vardır. Bunları şu şekilde sıralayabiliriz:
-  Bu sistemler kira ve mülkiyet arasında orta bir yol oluşturur. Yani bedelleri o şeyin kiralanması bedelinden fazla, satın alınması bedelinden azdır.
-  Bu sistemler aynı tatil ve dinlenme yerinden daha uzun süre ve daha fazla şahıs tarafından yararlanılmasına imkân tanır.
-  Hak sahibine her yıl aynı tatil mahallinden yararlanma imkânını sağlar.
-  Taşınmaz mülkiyetinin toplum içinde adilâne bir şekilde dağılımına, sosyal adaletin gerçekleşmesine, millî servetin yaygınlaştırılmasına hizmet eder.[8]

Bir taşınmazdan zamanla sınırlı yararlanma hakkı sağlayan sistemleri 2 ana grupta toplamak mümkündür: Taşınmazdan zamanla sınırlı yararlanmayı aynî hak olarak sağlayan sistemler ve taşınmazdan zamanla sınırlı yararlanmayı şahsî hak olarak sağlayan sistemler. Aynî hak sağlayan sistemlerde hak sahibi taşınmazdan kendisine tahsis edilen zaman diliminde, taşınmaz ile kendi arasına bir başkasının girmesi gerekmeden bir mutlak hak olarak yararlanabilmektedir. Buna örnek olarak ABD’de gördüğümüz “Interval Ownership” sistemini ve Türk hukukundaki “Devre Mülk” sistemini verebiliriz.[9] Şahsî hak sağlayan sistemlerde ise hak sahibine taşınmaz mülkiyetine ilişkin bir hak verilmeksizin, sadece taşınmazdan yararlanma hakkı zaman dilimlerine bölünerek hak sahiplerine tahsis edilmekte ve onlara bir alacak hakkı sağlanmaktadır. Şahsî hak sağlayan sistemlere örnek olarak ABD’deki “Vacation Licenses” ve “Club Membership” sistemlerini, Fransız uygulamasından “Multipropriete” sistemini, Türk hukukundan da “Devre Tatil” sistemini verebiliriz.[10] Bu sistemler ve gelişimleri şöyle açıklanabilir:

I- Zamanla Sınırlı Yararlanma Hakkı Sağlayan Sistemlerin Dünyadaki Gelişimi ve Çeşitli Uygulamaları

Devre mülk sisteminin ilk uygulaması 1969 yılında Hawai’de görülmüş; buradan Amerika’nın Florida, California, Colorado gibi eyaletlerine, birçok Batı Avrupa ülkesine, Japonya’ya kadar yayılmıştır.[11]
Devre tatil sisteminin ilk uygulaması ise 1960’ların başlarında bu fikri benimseyen İsviçreli bir otel sahibinin İtalya’daki otelinde görülmüş ve bu çalışma ilerleyen yıllarda hisse satışı ile tatil hakkı veren bir şirket olan “Hapimag”a dönüşmüştür. 1967’de Fransa Alpleri’ndeki bir kayak merkezinde ilk devre-paylaşım örnekleri görülmüş olup konuyu benimseyerek uygulamaya geçen yine Fransa’daki “Club Hotel” grubu, sektörün tarihine şu slogan ile geçmiştir: “Artık oda kiralamayın, oteli satın alın, çok daha ucuz!..” Devre tatilin ciddî boyutta ortaya çıkması, Amerika’da sezonun bir hayli uzun olduğu Florida bölgesinde, yazlık ev sitelerinin inşası ve satışının patladığı 1970li yılların ardından gelen petrol krizinin satışları kesmesi ile olmuştur.[12]
Türkiye’de ilk devre tatil uygulaması ise 1973 yılında “devre mülk sistemi” adıyla bir şirket tarafından başlatılmıştır. Bu, Soytaş A.Ş.’nin Bodrum Turgutreis’te kurduğu tatil köyüdür. Daha sonra bu uygulama hızla artmıştır.[13]
Taşınmaz mallardan zamanla sınırlı yararlanma hakkı sağlayan sistemler özellikle ABD ile Güney ve Batı Avrupa ülkelerinde hızlı bir gelişme göstermiştir. ABD ve Fransa’daki sistemler şu şekilde açıklanabilir:

A) Amerikan Uygulaması: TIME SHARING

Amerikan hukukunda bu konudaki sistemleri ifade etmek üzere “Time Sharing” kavramı kullanılmaktadır. Turistik alanlarda özellikle 1960’lı yılların sonunda Güney Amerika sahillerinde görülmeye başlanan time sharing sistemleri, şahsî ve aynî sistemde yer alması açısından çok çeşitlilik arz etmektedir. Bu noktada time sharing 2 üst başlık altında incelenmektedir: Mülkiyet hakkına dayanan time sharing ve mülkiyet hakkına dayanmayan time sharing olmak üzere.[14]

1- Mülkiyet Hakkına Dayanan Time Sharing Sistemleri

Bu noktada amaç; tüketicilere yalnızca yazlıkta fiilen kalacakları süre ile sınırlı olmak üzere yararlanma hakkı tanımak idi.[15]
Mülkiyet hakkına dayanan time sharing sistemlerinde time sharing kavramı; bağımsız bir bölüm (unit) üzerindeki mülkiyet hakkının birden fazla zaman devresine (period) bölünmesini ifade etmektedir. Her kişi bağımsız bölümün seçtiği dönem süresi boyunca zilyedi olacaktır. Bu periyotların süresi bir haftadan birkaç aylık sürelere kadar değişebilmektedir. Sistemin işleyebilmesi amacıyla işletmeci de her türlü bakım işini yerine getirmektedir. Bağımsız bölüm malikleri hepsi birlikte “malikler kurulu”nu oluşturmaktadır. Bu kurul her yıl seçilen ve kurulun yetkileri ile donatılmış “yönetim kurulu” marifeti ile ortak yerlerin (common areas) bakım ve idaresi ile kullanımını da düzenlemektedir.[16]
Time sharing kavramı bu genel ve ortak bilgilerin altında 2 değişik tekniği/uygulamayı içermektedir:

a) Time Span Ownership Sistemi: Time Span uygulamasında kişiler bağımsız bölümün (unit) birlikte malikidirler (tenants in common). Tenants in common’da hep birlikte malik, söz konusu mal üzerinde mülkiyet hakkının belirli bir kesimi üzerinde bağımsız ve ayni nitelikte bir hakka sahiptir. Ancak, birlikte maliklerin hepsi tek ve bölünmemiş bir mülkiyet hakkını paylaşır ve bu mülkiyet hakkı malın her zerresinde görülür. Birlikte maliklerin bu kapsamda sahip oldukları hak uyarınca kullanma konusunda bir düzen getirebilmeleri ancak bir anlaşma ile mümkün olabilir. Böylelikle birlikte malikler yapacakları istifade anlaşması ile bağımsız olarak zilyet olma hakkını elde ederler. Bu tür istifade anlaşmalarının hüküm ve sonuçlarını devamlı olar ak sağlayabilmesi amacıyla bu anlaşma ile aynı zamanda taksimi talep hakkından da feragat edilmektedir. Ayrıcı söz konusu anlaşmaların, mirasçıları da bağlayacağı kabul edilmektedir. Ancak sözleşmelerdeki bu feragat hükmü sonsuza dek değildir; genelde 50-60 yılla sınırlı tutulmaktadır, bu süre de binanın azami ömrü kadardır. Feragatin etkili olması için gelecekteki tüm külli ve cüzi halefleri de bağlaması gerekmektedir.[17]
Özetle, Time Span Sistemi şöyle formüle edilebilir: Bir “unit” üzerinde diğer maliklerle birlikte bölünmemiş “tenants in common” hakkı ve buna ilâveten taraflar arasında yapılan anlaşmadan kaynaklanan, bağımsız bölümü düzenli periyotlar içinde kullanma yetkisi. Bu hak, gerek sağlar arası, gerekse ölüme bağlı tasarruflarla devredilebilmektedir.[18]

b) Interval Ownership Sistemi: Burada tüketiciler taşınmazın bağımsız bölümüne “tenants in common” olarak değil, ayrı ayrı bağımsız malik olarak tapu alırlar. Başka bir ifade ile “interval estate” sahibi her yıl belirlenen periyotta o bağımsız bölümün bağımsız ve tek başına maliki (=fee simple owner) olma hakkını elde eder. Interval estate bu noktada taşınmazın kullanıma ayrılan devresi ile sınırlı olmak üzere fee simple mülkiyet hakkına dayanmaktadır. Geleneksel fee simple mülkiyet hakkı; bir taşınmaz mal üzerinde tek bir kişinin sahip olabileceği en kapsamlı haktır. Bu kavram, taşınmazın bağımsız bir bölümünü (unit) her türlü müdahaleden uzak bir şekilde kullanabilmeyi içermektedir. Geleneksel mülkiyet kavramı çerçevesinde bu tür bir mülkiyet hakkının üzerinde söz konusu olduğu mal 3 boyutludur. Time sharing sistemi buna dördüncü bir boyutu, “zaman”ı eklemiştir. Fee simple mülkiyette sahip olunan malın başkalarının mülkiyet hakkından tamamen ayrı olması gerektiği için ancak bu “zaman” boyutunun da eklenmesi ile bir tek bölüm üzerinde birden çok kişinin ayrı ayrı mülkiyet hakkı doğabilmektedir. Bu sistemde; kişinin bağımsız bölüm (unit) üzerinde periyotlarla elde ettiği bağımsız mülkiyet hakkı belirli bir süreye bağlanmıştır, süre ile sınırlandırılmıştır (oysa geleneksel mülkiyet hakkı devamlıdır). Bu süre binanın ömrüne eştir ve genellikle 30-40 yıl kadardır. Bu sürenin sona ermesi ile bağımsız mülkiyet sona erer ve “bağımsız mülkiyet hakkı” “tenants in common” niteliğine bürünür (interval nitelik sona erer). Malikler bu aşamadan sonra birlikte malik olarak tenants in common ilişkisini devam ettirebilirler ya da ikinci bir interval ownership sistemi kurabilirler. Tenants in common malikleri olarak yapacakları bir yararlanma anlaşması ile time span ownership sistemine de geçebilirler. Interval ownership sisteminde de malikler, bağımsız bölüm dışında kalan yerlerde tenants in common olarak maliktirler.[19]
Time span ownership sistemi ile interval ownership sistemi arasındaki farkları şöyle sayabiliriz: Interval ownership siteminde bağımsız bölümü fiilen kullanma yetkisi ile mülkiyet hakkı devrede çakışır (çünkü interval ownership sisteminde malik o devrede bağımsız bölümün tek malikidir). Halbuki time span ownership sisteminde belirli bir dönemle sınırlı olarak bağımsız bölümü kullanma hakkı mülkiyet hakkının o döneme bağlı olmasından değil yararlanma anlaşmasından kaynaklanır. Time span ownership sisteminde kişinin mülkiyet hakkı belirli dönemlere bağlı olmayıp eşyanın tümü üzerende bulunur.[20] Time span ownership sistemi, bizim hukukumuzda müşterek maliklerce yapılan istifade anlaşması ile şeyin kullanımının zaman yönünden bölünmesine benzemektedir.[21]

2- Mülkiyet Hakkına Dayanmayan Time Sharing Sistemleri

Bu  sistemlerde; mülkiyetin elden çıkarılmaması (yani girişimcide kalması), formalitelerin daha az olması, mülkiyet hakkı tanıyan sistemlere nazaran girişimcinin yetkilerinin daha az kısıtlanması, mülkiyete dayanmayan bu tür sistemlerin kurulabilmesi için lisanslı taşınmaz satıcılarına ihtiyaç duyulmaması ve birtakım zorluklardan kaçınılabilmesi sebebiyle özellikle Amerika’da girişimcilerin bu tür sistemlere daha çok rağbet ettiğini görüyoruz.[22]

a) Vacation Licenses Sistemi: Mülkiyet hakkına dayanmayan sistemlerin en eskisidir. Bu sistemde girişimci ile alıcı arasında kolayca değiştirilebilen bir anlaşma ile sağlanan lisans söz konusudur. Alıcıya anlaşma ile taşınmaz mülkiyetinin özel bir bölümü üzerinde her yıl belirli bir dönem için kullanma hakkı sağlanmaktadır. Bu lisanslar belirli bir süreye bağlı olup genellikle beş seneden kırk seneye kadar değişmektedir. Bu sistem esas olarak yetkili satıcı kullanmaktan ve bu konudaki mevzuat zorluklarından kaçınmak amacı ile doğmuştur.[23]

b) Vacation Leases Sistemi: Vacation licenses sistemi ile vacation leases sistemi arasındaki fark şudur: Leases sisteminde girişimci, taşınmaz mülkiyetine ilişkin bir hak sattığını ve böylece bazı yargı makamlarının yargı yetkisine dâhil olduğunu kabul etmektedir. Leases sisteminde de alıcı, her yıl belirli bir süre ile sınırlandırılmıştır. Leases sistemine özgü olarak yapılan anlaşma senedinde girişimci taşınmaz sahibi, alıcı da kiracı olarak yer almaktadır. Her iki tarafın da hak ve yükümlülükleri aralarında yapılan bu sözleşmede belirtilmektedir.[24]

c) Club Membership Sistemi: Burada genellikle kar amacı gütmeyen ve üyelerine zamanla sınırlı istifade sağlama amacı güden şirketler söz konusudur. Belirli bir zaman aralığında periyodik olarak istifade hakkı her yıl belirli bir yazlıkta kullanılacağı gibi, aynı sisteme dâhil değişik yazlıklarda da kullanılabilmektedir. Üye, yine diğer 2 sistemde olduğu gibi belirli bir süreye bağlı olarak her yıl belirlenmiş zaman periyodu içerisinde tatil yapma hakkına kavuşmaktadır. Girişimci ile üyenin karşılıklı hak ve yükümlülükleri girişimci şirketin tüzük hükümlerinde belirtilmektedir. Bu sistemde üyelerin istifadesine sunulan taşınmaz, bizzat kulübe ait olabileceği gibi onun tarafından kiralanmış da olabilir. Başka bir ifade ile üyelerin istifadesine sunulan taşınmazların tümü veya bir kısmı şirket tarafından kiralanabilmektedir.[25]

Bunların dışında özellikle İngiltere’de uygulanan ve “Club/Trustee” olarak adlandırılan bir sistem vardır. Bu sistemde; bir kulüp kurulmakta ve alıcılar bu kulübe üye olmaktadırlar. Kulüp; şirket benzeri bir yapıya sahip olmakla birlikte hükmi şahsiyeti ve ticari faaliyeti bulunmamaktadır. Devre mülke konu olan gayrimenkulün muhafazası için de gayrimenkul, kulüp ve üyelerinin menfaatlerini korumak amacıyla bağımsız bir yediemin’e (trustee) devredilmektedir.[26]

B) Fransız Uygulaması: MULTIPROPRIETE

Fransa’da da bir taşınmazın özel bir bölümünden tüketiciye zamanla sınırlı istifade sağlayan birçok sistem yaratıldı. Bu sistemlerin özü; bir bağımsız bölümden sağlanan istifadenin, periyotlara bağlı olmak üzere her sene ve devamlı olarak birden çok kişiye tanınmasına dayanmaktadır. Tüketicilere bağımsız bölümün mülkiyet hakkını vermeksizin, müşterek mülkiyet payını ve/veya kullanma hakkını belirli bir zamanla sınırlı olarak sağlamak onlara masrafları azaltma imkânını vermektedir. Böylece bir taşınmazın tek kişi mülkiyetinde bir-iki ay kullanılması yerine, bu tür bir kullanılmaya geçmekle dört-beş ay kadar kullanılması mümkün olacaktır. Bu sistemler, tatilcilere az masrafla daha çok tatil yapma imkânı sağlamakta, özel mülkiyete tek başına sahip olamayacak kişiler, belirli bir süre ile sınırlı da olsa kendilerine ait bir yazlık eve sahip olmaktadırlar. Böylece, bedeli kira ile mülkiyet edinilmesi bedeli arasında oluşan bu sistem, orta sınıfın ihtiyaçlarına cevap vererek onlara güvenli bir tatil imkânı sağlamış olmaktadır. Ayrıca Fransız hukukunda kullanım hakkının mülkiyet kadar hassas olmayıp zaman içinde bölünebileceği kabul edilmektedir. Böylece bir bağımsız bölümün kullanım hakkını birden çok kişiye dağıtmak mümkün olmaktadır; bölünen zaman içerisinde herkes sırası gelince taşınmazı kullanabilecektir. Ancak birden çok kişi tarafından kullanılan eşya bölünmezdir; çünkü eşya ve mülkiyet hakkı bölünemez.[27]
Multipropriete; dönemlere bağlı olarak ortaya çıkıp kaybolmaktadır. Yani belirli bölümde her sene kullanma hakkı vermesi söz konusudur. Multipropriete’nin 2 elemanı vardır: Belirli bir yer (taşınmaz) ve bir periyot (devre).[28]
Fransız hukukunda görülen değişik sistemler de 2 ana grupta toplanabilir: Müşterek mülkiyete bağlı sistemler ve multipropriete.

1) Müşterek Mülkiyete (Copropriete) Bağlı Sistemler

Bu tür sistemlerde bir daire (“appartement”) veya küçük yazlık meskenin (“studio”) müşterek malikleri, bir anlaşma ile taşınmazdan istifadeyi kendi aralarında, zamanla sınırlı olarak dağıtmaktadırlar. Böylece birçok insan, belirtilen türde müşterek bir meskenden belirli zamanlarda yararlanırlar; yararlanma devamlı olarak aşnı zamanda fakat her sene olur. Müşterek malikler arasında yapılan ve taşınmazın istifadesini zaman yönünden bölen bu anlaşma, Türk hukukunda olduğu gibi, şahsi niteliktedir. Müşterek mülkiyete bağlı uygulama Fransa’da sayı bakımından son derece sınırlıdır. Daha çok uygulanan multipropriete sistemidir.[29]

2) Multipropriete Sistemi

Birden çok kişinin birleşerek ve masraflarını paylaşarak taşınmaz sahibi olmalarına yol açan müşterek mülkiyet sistemine dayalı bölünme hakkının sağlıklı sonuçlar vermeyerek avantaj sağlamaması; şirketlerin sahip oldukları taşınmazlardan ortaklarına kullanma hakkı devretmelerine dayalı sisteme ağırlık kazandırdı. (Bu şirketler kâr sağlama amacına yönelik kurulmamaktadır). Gerçek bir statüye sahip olmanın imkânsızlığı karşısında şirketlerin, çok esnek bir şirket mukavelesine başvurdukları görülmektedir. Şirketin esas sermayesi (le capital social) paylara bölünmektedir. Bu paylar grup payları olarak ayrılmakta ve kategorilere göre sınıflandırılmaktadır. Bu grupların her birine senenin belirli bir zamanında kullanım hakkı verilmektedir.[30]

Multipropriete sisteminin esasları şöyle sayılabilir:
-  Taşınmaz; inşaat şirketinin mülkiyetindedir.
-  Bir taşınmazın bağımsız bölümleri üzerinde kullanma hakkı sağlanır.
-  Kullanım hakkı periyotlara (devrelere) göre saptanır.
-  İstifade hakkı şahsi hak niteliğindedir.[31]

Multipropriete sisteminin tutmasının sebeplerinden biri; hakkın devir ve değişiminin mümkün olmasıdır. Kullanma hakkının devri ancak payların devri yoluyla olur. Devir bazı özel koşullara bağlanmıştır. Hakkın kiralanması ise şirketin haberdar edilmesi şartına bağlanmıştır. Ancak kiralama durumunda kiracı ile şirket arasında hiçbir hukukî bağ olmadığı için, ortak, anlaşma uyarınca şirkete olan yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadır.[32] Kiracının taşınmazda işleyeceği haksız fiilden doğan zararlardan dahi ortak sorumluluğu bulunmaktadır. Ortak, herhangi bir sebeple şirketten çıkarılırsa, bu, kiracı için de geçerli olacaktır.[33] Ortağın ölümü halinde şirket onun mirasçıları veya onları temsil eden kişilerle devam etmektedir. Ayrıca, şirket de ortaklarının kullanımına ayrılmadığı sürece binayı kiralayabilmekte, bu şekilde elde edilen gelir de kâr payı olarak dağıtılmaktadır.[34] Multipropriete sisteminde idare; şirket organları aracılığı ile (adî şirketlerde yönetici, anonim şirketlerde genel kurul) yapılmaktadır. Şirket bu konuda ihtisaslaşmış başka şirketlerle idare sözleşmesi de yapabilmektedir.[35] Şirket ve ortaklarının karşılıklı hak ve borçları bir tüzük ile belirlenmektedir. Bu belgede ortakların kullanma hakkına sahip oldukları devreler, ortak yerler, taşınmazlarda yer alan taşınırlar, yönetici seçimi ve ücreti, ortakların kiralama ve devir haklarını nasıl kullanacakları, ortakların zararlardan sorumluluğu, ortak masraflar ve bu masraflardan sorumluluk, güvenliğin nasıl sağlanacağı gibi konular yer almaktadır.[36]
Multipropriete sisteminin sağlıklı işleyebilmesi birçok masrafı da beraberinde getirir. Bu masrafların paylaştırılma oranı masraf türüne göre değişmektedir. Bakım masrafları her ortağın payına göre olmaktadır. Kullanmadan doğan masraflar, bağımsız bölüm kullanılsın veya kullanılmasın pay ve kalma süresine göre dağıtılmaktadır. Mevsimlik masraflar ise (ki bunlar devrenin rastladığı döneme göre farklılık göstermektedir) devreye göre dağıtılmaktadır.[37]  Genellikle kabul edildiği üzere, bir ortağın şirkete karşı belirtilen türde yükümlülüklerini yerine getirmediği takdirde kullanma hakkından yararlanması mümkün değildir. Çünkü kullanma hakkı verilmesi şirkete bir yükümlülük getirmektedir. Bu da; her ortağa devresinde kullanma hakkı sağlama yükümlülüğüdür. Buna karşılık ortaklar da kendi payları ve şirketin masrafları için gereken yükümlülükleri yerine getirmek zorundadırlar.[38]

C) İsviçre ve Alman Hukuklarında Devre Mülk Hakkı

Türk Medenî Kanunu (TMK)’na kaynaklık eden İsviçre Medenî Kanunu’nun 647. maddesinde ve Alman Medenî Kanunu’nun 1010. maddesinde devre mülk hakkına benzer bir müessese düzenlenmiştir. İsviçre ve Alman hukuklarında, üzerinde müşterek mülkiyet bulunan her türlü taşınmaz hakkında paydaşlar; kullanım ve yönetime ilişkin olarak akdettikleri sözleşmeleri tapu kütüğüne işaret ettirebildiklerinden İsviçre ve Alman hukuklarında devre mülk sisteminin kapsamı daha geniş olabilir. Çünkü hukukumuzda devre mülk tesisi için muhakkak mesken nitelikli bir taşınmaza ihtiyaç vardır. Hâlbuki İsviçre ve Alman hukuklarında işyeri nitelikli, hatta üzerinde hiçbir bina olmayan taşınmazın kullanılması için müşterek malikler sözleşme yapıp tapuya işaret koydurabilirler. Ayrıca kullanma periyotlarının yıllık değil, iki-üç yıllık periyotlar halinde de düzenlenmesi mümkündür.[39]

II- DEVRE MÜLK SÖZLEŞMESİ

Taşınmazlardan kısmî süreli yararlanmayı sağlayan sözleşmelerin Türkiye’deki uygulamalarından biri “devre mülk sözleşmesi”dir. Devre mülk sözleşmesini açıklarken 4822 Sayılı Kanun ile değişik 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) ile ”Taşınmazlardan Kısmî Süreli Yararlanma Hakkı Tanıyan Time Sharing Türü İşlemler (Devre Tatil Sözleşmesi ve Devre Mülk Sözleşmesi) ile İlgili Avrupa Birliği Konseyi Yönergesi (94/47/Avrupa Birliği Sayılı ve 26.10.1994 tarihli OJ L 280, 29.10.1994, s.83-87)”ni dikkate alacağım.  Hukukumuzda taşınmazlardan kısmî süreli-dönemsel yararlanma hakkı tanıyan sözleşmelerden devre mülk sözleşmesi kısmen 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)’nda düzenlenmiştir. Devre tatil sözleşmesi de 4822 Sayılı Kanun ile 4077 Sayılı TKHK’de yapılan değişiklik sonucunda 6/B maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddede devre tatil sözleşmesinin bir tanımı verilerek Bakanlığa devre tatil sözleşmesinin usûl ve esaslarını belirleme yetki ve görevi verilmiştir.[40] Bakanlık da bir yönetmelik ile (Devre Tatil Sözleşmelerinin Uygulama Usûl ve Esasları Hakkında Yönetmelik, 13.06.2003 tarih ve 25137 Sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır) çıkararak devre tatil sözleşmesi ile ilgili usûl ve esasları belirlemiştir.[41] Bazı yazarlar, tüketicinin korunması açısından birbiri ile çok benzer olan devre tatil sözleşmesinin ve devre mülk sözleşmesinin birlikte yeniden düzenlenmesi gerektiğini ileri sürmüşlerdir.[42] Bu görüşün yerinde olduğunu düşünüyorum. Zira ilgili Avrupa Birliği (AB) Yönergesi’nde de kısmî zamanlı ve devreli/dönemsel yararlanma hakkının kişisel ya da aynî bir talep yetkisi verecek şekilde devrini konu alan sözleşmeler “Time Sharing” adı altında ele alınıp düzenlenmiştir. Yani AB Yönergesi hem devre mülk sözleşmesini hem devre tatil sözleşmesini kapsamaktadır. Ayrıca devre mülk ve devre tatil sözleşmeleri birlikte düzenlenirken ikisinin de tüketici sözleşmesi olduğu unutulmamalı ve KMK’daki devre mülkle ilgili düzenlemenin sistematiği ile uyumlu bir düzenleme yapılmalıdır.  Devre Tatil Yönetmeliği’nin “Kapsam” başlığını taşıyan 2. maddesinde “Bu Yönetmelik, başta devre tatil sözleşmeleri olmak üzere, devreli tatil temelli olarak, tüketiciye belirli veya belirlenebilir bir taşınmazın, bir kısmının veya tamamının kullanım hakkını, belirli veya belirlenebilir bir dönem süresince doğrudan veya dolaylı olarak sağlayan sözleşmelere uygulanır.” denmiştir. Yönetmeliğin 1. maddesinde de “…devrine ya da devri taahhüdüne ilişkin sözleşmelere…” denmiştir. Bu iki hükümden; Devre Tatil Yönetmeliği’nin sadece devre tatil sözleşmelerine değil aynı zamanda devre mülk sözleşmelerine de uygulanabileceği, Bakanlığın bunu düşündüğü anlaşılıyor. Özellikle 2. maddedeki “başta devre tatil olmak üzere” ifadesi de bunu kanıtlıyor.[43] Bu nedenle ben de devre mülk sözleşmesini açıklarken Yönetmeliği de dikkate alacağım.

 

DEVRE MÜLK SÖZLEŞMESİ

 

A)    Genel Olarak

Devre mülk hakkı Türk hukukuna, KMK’da 10.06.1985 tarihinde 3227 Sayılı Kanun ile yapılan değişiklik ile girmiştir. Bu tarihe kadar devre mülk hakkı kanunen düzenlenmemişti. Yapılan değişiklik ile KMK’ya 57.-65. maddeler eklenmiştir.[44] 3227 Sayılı Kanun ile yapılan bu değişiklik ile devre mülk hakkı KMK md.57’de bir irtifak hakkı olarak tanımlamıştır; dolayısı ile bu değişiklik ile devre mülk hakkının bir “sınırlı aynî hak” olarak tesis edilmesi mümkün hâle gelmiştir.[45]

1- Tanımı

Genel olarak, “devre mülk” terimiyle ifade edilmek istenen şey, kendi aralarında şu veya bu şekilde bir birlik oluşturan birden fazla şahsın belli bir dinlenme veya tatil mahallinden senenin belirli dönemlerinde dönüşümlü olarak istifade etmeleri ve bu istifadenin her sene aynı dönemde tekrarlanmasıdır.[46] Yukarıda da belirttiğim gibi 1985’te yapılan değişiklikten sonra “devre mülk” artık KMK md.57 vd.nda düzenlenen bir hakkın adı haline gelmiştir. Bu hakkın dışında kalan ve sahibine bir dinlenme veya eğlenme yerinden devreler itibarı ile yararlanma yetkisi tanıyan hakların tümü “devre tatil” olarak adlandırılmıştır.[47]   KMK md.57’deki tanım şöyledir: “Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı kural olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir.” Yani devre mülk hakkı; paydaşların müşterek malı kullanmalarını zaman bakımından devrî olarak düzenlemeleri, her paydaşın kendine ayrılan devrede taşınmazı münhasıran, tek başına kullanması imkânını veren bir haktır.[48] Doktrinde ÖZMEN, HAVUTÇU, TOK’un[49] “devre mülk” tanımları hemen hemen birbirinin ve kanundaki tanımın aynısıdır. ÜNAL’ın[50] tanımı ise “geniş anlamda devre mülk” tanımıdır ve şöyledir: “Devre mülk, sahibine, bir gayrimenkulden veya gemi ve yat gibi dinlenmeye veya ikamet etmeye elverişli diğer bir eşyadan her yıl tekrar eden, devir ve intikal edebilen ve senenin belli bir dönemiyle sınırlı olan münhasır bir yararlanma yetkisi bahşeden bir haktır.” Ben de açıklamalarımı yaparken KMK’daki tanımı esas alacağım; zira AB Yönergesi’nde de taşınmazlardan bahsedilmektedir.

2- Hukukî Niteliği

Devre mülk hakkı içinde geçen “mülk” sözcüğüne karşın, mülkiyet hakkı veren bir kurum değildir, mülkiyet hakkından farklıdır. Çünkü devre mülk hakkı, sahibine taşınmazdan tam yararlanma olanağı sağlamaz, zaman ve içerik bakımından sınırlı bir yararlanma hakkı sağlar.[51]  KMK md.57 devre mülkü bir irtifak hakkı olarak düzenlemiştir. Bu irtifak hakkının niteliğine baktığımızda bazı yazarlar eşyaya bağlı irtifak hakkı olduğunu, bazı yazarlar ise kendine özgü bir irtifak hakkı olduğunu ileri sürmektedir.[52] Ben de ikinci görüşteki yazarlara katılıyorum.  Devre mülkün irtifak hakkı olduğu KMK md.57’de zaten belirtilmiştir. İrtifak hakkı olduğu için devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payının hukukî kaderini paylaşır. Devredilmesi ve mirasçılara intikali de müşterek mülkiyet payı ile birlikte olur. İrtifak hakkı sahibini tapu sicilindeki kayıtlarda yer alan müşterek mülkiyet payı belirler; dolayısı ile devre mülk hakkı da tapu siciline kaydedilmektedir. Yani devre mülk hakkı sahipliği, üzerinde kurulduğu taşınmazın müşterek mülkiyet payına ayrılmaz bir biçimde bağlanmıştır. Ayrıca devre mülk hakkı olumlu bir irtifaktır; çünkü hak sahibine taşınmazı zaman ve içerik bakımından sınırlı olarak dilediğince kullanma hakkını verir. Devre mülkün yükümlüsü diğer ortaklar için ise bu kullanmaya katlanma yükümlülüğünü getirir.[53]  Devre mülk hakkının irtifak hakkı yani sınırlı aynî hak olmasının sonuçları; aynî hakların kazanılmasındaki tescil zorunluluğu, sınırlı sayıda olma, aynî hakkın kanunla kurulabileceği ilkelerine de tabi olmasıdır.[54]

3- Unsurları

a) Devre mülk hakkı ancak konut olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölüm üzerinde kurulabilir (KMK md.57).
b) Devre mülk hakkına sahip olacak kişiler, üzerinde devre mülk hakkı kurulacak olan konut üzerinde müşterek malik olmalıdırlar (KMK md.57 ve 58).
c) Resmî senet düzenleme zorunluluğu: Devre mülk hakkının kurulması için paydaşların Tapu Sicil Muhafızlığı’nda resmî senet düzenleme zorunlulukları ve bu çerçevede hangi noktaların resmî senette ele alınmalarının gerekli olduğu öngörülmüştür (KMK md.61).
d) Süre: Yasanın düzenlemesi çerçevesinde devre mülk hakkında en az 15 günlük devreler öngörülebilir. Bunun aksine hükümler geçersizdir (KMK md.59).[55]

4- Devre Mülk Sisteminin Özellikleri

a) Devre mülk hakkı sahiplerinin istifade edilen taşınmaz mal üzerinde aynî hakları bulunmaktadır.
b) Bağımsız bölüm üzerinde devrelere bağlı istifade imkânı vardır.
c) İstifade hakkı devamlılık arz eder.
d) Devre mülk hakkı tesis edilmiş taşınmazlar üzerinde bu hak ile bağdaşan sınırlı aynî haklar kurulabilir.
e) Devre mülk hakkı devredilebilir ve mirasçılara intikal edebilir.
f) Devre mülk hakkı tapu sicilinde belirtilir.[56]

5- Devre Mülk Hakkı ile İlgili Şekil Sorunu

Bir aynî hak niteliğinde olan devre mülk hakkına ilişkin tasarruf muameleleri de, diğer aynî hakların tabi oldukları rejime tâbidir ve bu çerçevede devre mülk hakkı üzerindeki tasarruflar (hakkın devri, hak üzerinde bir başka aynî hak kurulması gibi) resmî şekle tâbidir.[57]

B) Devre Mülk Hakkının Kurulması

Devre mülk hakkının kurulabilmesi için KMK’da bazı şartlar öngörülmüştür. Bunlar yukarıda “Devre Mülk Hakkının Unsurları” olarak belirtilmişti. Şimdi bu unsurları açıklayarak devre mülk hakkının nasıl kurulduğunu açıklayacağım:

1- Devre Mülk Hakkı Ancak Mesken Olarak Kullanılmaya Elverişli Bir Yapı veya Bağımsız Bölümde Kurulabilir

Bu şart KMK md.58’de açıkça yer almaktadır. Bu hükme göre; devre mülk hakkına konu olacak taşınmazın “mesken” niteliğinde olması gerekir. “Mesken”; kişilerin doğal koşullardan korunmak ve yaşamlarını sürdürmek amacıyla kullandıkları ve bu amacın sağlanmasında asgarî niteliklere sahip yapılara denir. Dolayısı ile “mesken niteliği” de bu yapılarda vardır ve devre mülk hakkı bu yapılarda kurulabilir. Yani mesken niteliğinde olmayan yapılarda ve taşınmazlarda (arazi gibi) istifadeyi zaman yönünden bölen irtifak hakları KMK md.57 vd. hükümlerince kurulamayacaktır.[58]
Ancak burada önemli bir nokta; kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş binanın tümü üzerinde değil, yine bu binanın bağımsız bölümleri üzerinde devre mülk hakkının kurulacağıdır. KMK md.58 f. II’den “binanın tümü üzerinde” devre mülk hakkı kurulabileceği anlamı çıkıyorsa da, KMK’nın 57. ve 62. maddelerini dikkate alırsak bunun mümkün olmadığı anlaşılır.[59]
Buna göre devre mülke konu yapı türlerini şöyle sayabiliriz: Müstakil yapılar, kat mülkiyetine çevrilmiş yapılar, kat irtifakına geçilmiş yapılar ve üst hakkına bağlı yapılar.[60] Bu 4 grup kısaca şöyle açıklanabilir:

a) Müstakil Yapılar: KMK md.57 ile getirilen müstakil yapı kavramı; TMK md.632’de taşınmaz sayılan araziler üzerindeki bütünleyici parça niteliğinde olan yapıları kapsar. Tapu kütüğüne kaydedilmiş ve tek sahife işgal eden mesken nitelikli bağımsız yapılar üzerinde devre mülk kurulabilir. Dolayısı ile aynı parsel üzerinde mevcut birden fazla bağımsız bölümü bulunan binaların tüm bölümleri üzerinde ayrı ayrı devre mülk hakkı kurulamayacaktır. Bu nedenle bu tür yapıların devre mülk hakkına konu olabilmesi için kat irtifakına veya kat mülkiyetine geçilmiş olması zorunludur.[61] Ayrıca mesken nitelikli olsa dahi “menkul inşaat” niteliğindeki yapılar devre mülke konu olamazlar (kulübe, baraka gibi). Çünkü bunlar tapu siciline kaydedilmezler.[62] Ancak bu tür menkul yapılar üzerinde devre tatil kurulmasına engel yoktur.[63] Henüz üzerinde bina olmayan bir arsa üzerinde de devre mülk kurulamaz; çünkü devre mülk hakkı ancak mevcut ve tamamlanmış yapılarda kurulabilir. Üzerinde bina olmayan arsalarda devre mülk hakkı kurulması ile ilgili bir hüküm KMK’da yoktur.[64]

b) Kat Mülkiyetine Çevrilmiş Yapılar: KMK md.1’de sayılan bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti kurulabilir; ancak bu bağımsız bölümlerden sadece “mesken” nitelikli olanlar üzerinde devre mülk hakkı kurulabilir. Ayrıca KMK md.62’ye göre kat mülkiyetine çevrilmiş bir binanın sadece bazı bölümleri üzerinde devre mülk tesis edilebilir; ancak kat malikleri yönetim plânında aksini kararlaştırabilirler.[65]

c) Kat İrtifakına Geçilmiş Yapılar: KMK md.1 f.I ile; daha bitmemiş bağımsız bölümlerin ileride geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere devre mülke konu olması sağlanmıştır. Kat irtifakına geçilmiş bir yapıda devre mülk hakkı kurulacak olursa, devre mülk sahipleri payın ortaklarıdır (hissenin hissedarıdır). Ancak, kat irtifakının daha sonra geçerli bir şekilde kat mülkiyetine çevrilmesi ile devre mülk hakkı gerçek bir irtifak hakkı niteliğini kazanacaktır. Kat irtifakına geçilmiş; ancak yapıya başlanmamış veya başlanıp tamamlanmamış olduğu hâllerde, kurulan devre mülk hakkı hüküm ve sonuç doğurmayacaktır. Çünkü mesken nitelikli bağımsız bölüm ortada yoktur. [66]

d) Üst Hakkına Bağlı Yapılar: TMK md.652 ve 751’den çıkarılan tanımla üst hakkı; başkasına ait taşınmaz üzerinde bir inşaat yapmak veya mevcut inşaatı muhafaza etmek suretiyle bu inşaatın maliki olma yetkisini veren bir irtifak hakkıdır. Üst hakkının kurulmasıyla bu inşaat ayrı bir mülkiyet hakkının konusu hâline gelir, yani bütünleyici parça olmaktan çıkar. Daimi ve müstakil nitelikteki üst hakları devre mülk hakkına konu olabilir. Buna göre; tapu kütüğünün ayrı sahifesine kaydedilmiş üst hakkının müşterek malikleri, KMK md.57 vd. hükümleri uyarınca devre mülk hakkı kurabileceklerdir.[67] Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı’nın 19.03.1991 tarih ve 1508 sayılı Genelgesi’nde de; müstakil ve daimî niteliği haiz üst hakkının taşınmaz mal olarak sayıldığı ve ayrı bir sahifeye tescil edildiğinden bunların üzerinde her türlü aynî ve şahsî hakkın tesisinin mümkün olduğu belirtilmiştir.[68]

2- Devre Mülk Hakkı Müşterek Mülkiyet Konusu Taşınmazlarda Kurulabilir

Bir binada veya bağımsız bölümde devre mülk hakkına sahip olacak kimseler, bu binaya veya bağımsız bölüme müştereken malik olmalıdır. Dolayısı ile KMK md.57’den devre mülk konusu taşınmazın müşterek mülkiyete bağlı olması bir ön koşul olarak ortaya çıkmaktadır. Bu konuda iki ihtimal vardır: 1. ihtimalde; devre mülk hakkı kurulduğu sırada hak sahipleri hâlihazırda müşterek maliktir. 2. ihtimalde; devre mülk hakkı kurulduğu sırada hak sahipleri henüz müşterek malik değildir. KMK’nın hükümleri, devre mülk hakkını kuracak kişilerin müşterek malik oldukları varsayımından hareketle konuyu düzenler.[69] Ancak taşınmaz malikinin sonradan diğerlerine pay devretmesi yoluyla da müşterek mülkiyet oluşturulabilir.[70] Bu 2 ihtimal şöyle açıklanabilir:

a) Müşterek Mülkiyetin Devre Mülk Hakkı Kurulmasından Önce Mevcut Olması: Bu durumda malikler, devre mülk kurulduğu sırada taşınmaza müştereken maliktirler. (Müşterek maliklerin adları ve pay oranları, tapu kütüğünün “mülkiyet” sütununda açıkça gösterilmiş bulunmaktadır.) Mülkiyet hakkı bu şekilde paylı olarak adlarına tescilli ortaklar, şartları yerine getirerek devre mülk hakkını kurabileceklerdir.[71]

b) Müşterek Mülkiyetin Devre Mülk Hakkı ile Birlikte Kurulması: Bu durum; devre mülk pazarlayan gerçek veya tüzel kişilerin taşınmaz inşa ederek devre mülke bağlı pay devri taahhüt etmeleri hâlinde söz konusudur. Bu tür taahhütlerde devre mülke konu taşınmaz tamamlanmış durumda ise, taşınmaz mülkiyetini elinde tutan kuruluş öncelikle tapuda yapılacak tescil ile alacaklılara mülkiyet hakkını devredecektir. Tescili takiben, alacaklılar daha önceden devre mülk sözleşmesini imzalamış olacakları için, devre mülk hakkı da paylara bağlı olarak ilgili sütuna tescil edilecektir. Buna karşılık, devre mülkün pazarlandığı anda kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçilmemiş ise, birden fazla bağımsız bölüm ihtiva edecek ana taşınmazda arsa yayına bağlı olarak saptanacak bağımsız bölümler belli değildir. Bu yüzden öncelikle bütün bağımsız bölümler belirlenerek KMK md.14 hükmü uyarınca kat irtifakına ve/veya kat mülkiyetine geçilmelidir. Sonraki aşama da devre mülk hakkının tesisi olacaktır.[72]

3- Tek Malikli Taşınmazlarda Devre Mülk Kurulabilir mi?

KMK md.57’nin lâfzından; kanun koyucunun, gerekli niteliklere sahip olan taşınmaz üzerinde devre mülk hakkının kurulması için, müşterek mülkiyete tâbi olmasını aradığı anlaşılmaktadır. Ancak 57. maddenin bu şekilde dar yorumlanması, devre mülk hakkının kurulmasını da oldukça daraltmış olur. Çünkü böyle bir yorum; bir kimsenin tek başına sahip olduğu müstakil yapı veya bağımsız bölümünü paylara ayırarak ve her pay lehine devre mülk hakkı tesis ederek gerekli tescili tapu kütüğüne yaptırabilmesine imkân vermez. KMK md.12 f.I’de; binanın tek malikinin KMK md.42’deki formaliteleri yerine getirerek tek başına sahip olduğu binanın bağımsız bölümleri üzerinde ayrı ayrı kat mülkiyeti tesis ettirdikten sonra başkalarına devredebileceği kabul edilmiştir. Aynı imkânın devre mülk hakkı için de tanınması gerekir.[73] Yani henüz taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet hakkı doğmamışsa, malik devre mülk sözleşmesini tek başına düzenleyerek devre mülk tesisi için tapu memuruna başvurabilir. Bunun için malik, tek başına sahip olduğu yapı veya üzerinde kat mülkiyeti ya da kat irtifakına sahip olduğu bağımsız bölümü eşit mülkiyet paylarına ayırarak her payın kullanma süresini devre mülk sözleşmesinde belirtmelidir. Bu durumda tapu memuru tüm devre mülk haklarını aynı malik lehine tesis edecektir. Diğer irtifak haklarında olduğu gibi (TMK md.706 ve 708) malik tüm payların maliki kaldıkça, bizzat Kanunca bir irtifak hakkı olarak nitelendirilmiş “devre mülk hakkının hükümleri” askıda kalır.[74]

4- Devre Mülk Hakkı Tapu Siciline Tescille Kurulabilir

KMK md.57 vd.nda devre mülk hakkının nasıl kurulacağı konusunda açıklık bulunmamaktadır. KMK md.60’ta tapu kütüğüne tescilden ve 61. maddede de devre mülk sözleşmesinin resmî senede eklenerek tapu kütüğünün “beyanlar” hanesinde gösterilmesinden bahsedilmiştir. Ancak bir açıklık olmamasından; devre mülk hakkı ile tescil prensibine istisna getirildiği (yani devre mülk hakkının tescil edilmeyeceği) düşünülmemelidir. Bir irtifak hakkı olan devre mülk hakkının tescilinin zorunlu olması doğal karşılandığı için, tescil edileceğinin KMK’da düzenlenmesine gerek görülmemiştir.[75]Devre mülk hakkı da bir irtifak hakkı olduğu için, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında olduğu gibi, kurulabilmesi, yani tescili için bazı şartlar gereklidir. Bunlar; devre mülk sözleşmesi, geçerli bir iktisap sebebi (irtifak sözleşmesi), tescil talebi ve tescildir. Bu 4 şart sağlanırsa devre mülk hakkı geçerli bir şekilde kurulabilir.[76] Bu aşamalar şöyle açıklanabilir:

a) Devre Mülk Sözleşmesinin Varlığı
KMK md.61’de “…dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade usûlleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem bakım masrafları gibi hususları…” içeren bir devre mülk sözleşmesinin resmî senede eklenip tapu kütüğünün “beyanlar” hanesinde gösterileceği ifade edilmiştir. Buna göre;

aa) Devre Mülk Sözleşmesi Kavramı ve Hukukî Niteliği: Devre mülk hakkı sahipleri KMK md.61 uyarınca kendi aralarında bir devre mülk sözleşmesi yapmak ve bunu tapu memuruna ibraz etmek zorundadırlar. KMK devre mülk sözleşmesinin yapılmasını hakkın kurulması sırasında aramıştır. Yani devre mülk sözleşmesi yapılmadan tapu memurundan devre mülk hakkının kurulması talep edilemez.[77] Buna bağlı olarak devre mülk sözleşmesini; devre mülk irtifakına (=esas hak) fer’î (yan) hak anlaşması olarak nitelendirebiliriz.[78] Hukukî niteleme açısından ise; devre mülk sözleşmesi bir “karar” niteliğindedir. Çünkü devre mülk birliğini oluşturan ortakların iradeleri aynı yönde (devre mülkün idaresi ve istifadesi) birleşmektedir. Kararların da borç doğurucu niteliği vardır.[79] Bununla birlikte, müşterek maliklerin taşınmazları üzerinde devre mülk hakkı kurulması nedeniyle aralarındaki ilişkiyi düzenledikleri belgenin, tıpkı yönetim plânında (kat mülkiyetindeki) olduğu gibi sözleşme olarak nitelendirilmesi mümkündür.[80] Tek kişi mülkiyetinde malik lehine devre mülk hakkı kurulması hâlinde devre mülk sözleşmesi tek kişi (=malik) tarafından düzenlenecektir. Bu hâlde devre mülk sözleşmesi, sözleşme hükmünde tek taraflı bir hukukî işlemden ibarettir. Çünkü sözleşmede birden fazla kişi olması gerekir.[81]

bb) Devre Mülk Sözleşmesinin Muhtevası: KMK md.61’de devre mülk sözleşmesinin muhtevası düzenlenmiştir ancak maddede sözleşmenin muhtevasında yer alabilecek hususlar sınırlı olarak sayılmamış; devre mülk sisteminin özelliği açısından gerekli hükümlere sözleşmede yer verilebilmesi sağlanmıştır. Bu nedenle müşterek malikler gerekli gördükleri her hususa sözleşmede yer verebilirler. Bunun tek sınırı sözleşme serbestisi sınırlarıdır Borçlar Kanunu (BK) md.19-20 vd.).[82] Ancak burada yanıtlanması gereken bir soru vardır: Acaba KMK md.61’de sayılanların hepsinin devre mülk sözleşmesinde bulunması zorunlu mudur? KMK md.61 f.I, 2. cümlenin ifadesi, zorunlu olduğu izlenimini vermektedir; hükümde emredici bir ifade ile “… eklenir ve … gösterilir” denmektedir. Burada amaçsal yorumla devre mülk sözleşmesinin muhtevasını ikiye ayırmak gerekir: “Zorunlu muhteva”nın devre mülk sözleşmesinde mutlaka yer alması gerekir. “Zorunlu olmayan muhteva”nın ise devre mülk sözleşmesinde bulunmaması sorun doğurmayacaktır. (Bu ayrımın dayanağı BK md.2 olur; esaslı noktalarda uyuşmak sözleşmenin kurulması için yeterlidir; 2. derecedeki noktalar üzerinde anlaşmaya varılamamış olması akdin geçerliliğini etkilemez.)

aaa) Zorunlu Muhteva: 3 unsur zorunludur: Taşınmazdan yıllık yararlanma süresinin hak sahipleri sayısına bölünerek devrelerin belirlenmesi, bu devrelerden kimlerin yararlanacağının saptanması ve büyük onarım döneminin ayrılması hususlarıdır. Bu üçü esaslı unsurlardır.Burada önemli bir nokta; devre mülk sahipleri yılın tamamını devre olarak saptayamazlar. Çünkü büyük onarım için de bir dönem ayrılması zorunludur.
bbb) Zorunlu Olmayan Muhteva: KMK md.61’de belirtildiği gibi; istifade şekil ve usûlleri, yönetici seçimi, bakım masraflarının saptanması, tahliye usûl ve zamanı, idarî işlerin nasıl-kim tarafından-hangi çoğunlukla yapılacağı gibi hususlar zorunlu olmayan muhtevaya örnektir. Bunların devre mülk sözleşmesinde yer almaması sözleşmenin geçerliliğini etkilemez. Yer almıyorsa sorun tamamlayıcı hükümlerin uygulanması suretiyle çözülür. Bunun sınırı ise BK md.19-20’dir.[83]

cc) Devre Mülk Sözleşmesinin Geçerliliği: Devre mülk sözleşmesinin şekli konusunda yasada bir hüküm yoktur. Ancak bu durumdan, BK md.11’den hareketle devre mülk sözleşmesinin istenilen şekilde (sözlü olarak da) yapılabileceği sonucu da çıkarılamaz. Çünkü KMK md.61 ile devre mülk sözleşmesinin resmî senede eklenmesi zorunluluğu getirilmiştir. Dolayısı ile devre mülk sözleşmesinin asgarî adî yazılı şekilde yapılması gerekir.[84] Devre mülk sözleşmesi noterde yapılmak istenirse imza tasdiki şeklinde mi, re’sen düzenleme şeklinde mi yapılması gerektiği konusunda farklı görüşler vardır. ÖZMEN[85] ve HAVUTÇU[86] noterlerin devre mülk sözleşmesini imza tasdiki şeklinde yapabilecekleri görüşündedir. TOK[87] ise devre mülk sözleşmesi tapuda işlem yapılmasını gerektiren bir sözleşme olduğu için noterde imza tasdiki şeklinde değil düzenleme şeklinde yapılabileceği görüşündedir.
Ayrıca devre mülk sözleşmesinin geçerli olması için tüm müşterek maliklerce imzalanması zorunludur. Yani oyçokluğu ile devre mülk sözleşmesi yapılamaz. Oyçokluğu ile hazırlanmış devre mülk sözleşmesini diğerlerinin imzalama zorunluluğu yoktur.[88] Dolayısı ile devre mülk sözleşmesine devre mülk hakkı kurulmadıkça bağlayıcı bir nitelik verilmediği için de, devre mülk sözleşmesi yapıldıktan sonra ortaklardan biri tescile yanaşmadığı takdirde aleyhine tescile zorlama davası açılamaz.[89]

dd) Devre Mülk Sözleşmesinin Değiştirilmesi: KMK’da bu konuda açıklık olmamasına rağmen devre mülk sözleşmesinde değişiklik yapılması mümkündür. Devre mülk hakkı sahipleri yaptıkları devre mülk sözleşmesinde devre mülk sözleşmesinin değiştirilmesinin tâbi olacağı esasları kararlaştırabilirler.[90] Devre mülk sözleşmesi KMK md.61 f.I’in son cümlesine göre asgarî adî yazılı şekilde yapıldığına göre, değişikliğin de asgarî adî yazılı şekilde olması gerekir (BK md.12’ye göre). [91] Ancak devre mülk hakkı sözleşmesindeki değişikliğin hangi oy oranı ile yapılacağı konusunda farklı görüşler vardır. Bazı yazarlar bu değişikliğin devre mülk maliklerinin 4/5’inin oyu ile yapılması gerektiğini (KMK md.28 f.III’teki yönetim plânı değişikliğine ilişkin hükmün kıyasen uygulanması suretiyle)[92]; bazı yazarlar ise KMK md.28 f.III’ün kıyasen uygulanamayacağını, değişikliğin de devre mülk sözleşmesinin yapılmasında olduğu gibi oybirliği ile yapılması gerektiğini savunmaktadır.[93] Ayrıca devre mülk sözleşmesinin değiştirilmesi için gerekli yeter sayı sağlanamazsa değişikliğin hâkim tarafından gerçekleştirilmesinin ve gerekli yeter sayı sağlansa da yapılan değişikliği ve uygun bulmayanların mahkemeye başvurmasının mümkün olup olmadığı konusunda da HAVUTÇU ve KARAŞAHİN mümkün olduğu[94]; TOK ise mümkün olmadığı[95] görüşündedir.

ee) Devre Mülk Sözleşmesinin Bağlayıcılığı: Devre mülk sözleşmesi ve onda yapılan değişiklikler devre mülke konu bağımsız bölüm veya müstakil binanın bütün ortak maliklerini ve onların mirasçılarını, o meskeni satış veya herhangi bir suretle iktisap edecek olan 3. şahıslar ile bu meskende herhangi bir nedenle oturan ve faydalananları da bağlar.[96] Ancak bunun için devre mülkün geçerli şekilde tescil edilmesi gerekir.[97]

b) Geçerli Bir İktisap Sebebinin (İrtifak Sözleşmesinin) Bulunması
KMK md.61 ve 65’teki kanunî atıf sonucu uygulanacak MK md.705 hükmü gereği devre mülk irtifakının tescili için gerekli akdin resmî şekilde yapılması zorunludur. Her tasarruf işlemi bir iktisap sebebine dayanmak zorundadır. Bu genel ilke uyarınca, devre mülkün kurulmasına yol açacak tescil de bu konuda hak sahibi kişilerce yapılacak borç doğurucu bir işleme (=taahhüt muamelesi) ihtiyaç gösterir. Devre mülkte iktisap sebebi, müşterek maliklerin müşterek mülkiyet paylarına bağlı olarak devre mülk kurulmasına ilişkin rızalarından oluşan bir sözleşmedir.[98] Bu sözleşme “devre mülk sözleşmesi”nden farklı olup KMK md.61’de belirtilen “resmî senet” kavramına denk düşmektedir. “Devre mülk irtifakı sözleşmesi” olarak da adlandırılan bu resmî senedin, ilgililerin başvurusu üzerine tapu memuru tarafından düzenlenmesi şarttır (=resmî şekil). Noter, mahkeme veya başka bir makam tarafından düzenlenen resmî senetlerle devre mülk hakkı tesis edilmesi mümkün değildir.[99] Dolayısı ile “haricen satış” olarak adlandırılan adî yazılı şekilde yapılmış satım sözleşmelerinde olduğu gibi adî yazılı şekilde yapılmış devre mülk irtifakı sözleşmelerine dayanarak tescil talebinde bulunmak veya tescile zorlama davası açmak mümkün değildir.[100]
Devre mülk resmî senedinin tüm müşterek maliklerce imzalanması zorunluluğu yoktur (devre mülk irtifak sözleşmesinin ise imzalanması zorunluluğu vardır).[101]
Konumuz açısından; devre mülk irtifakı kurma vaadi sözleşmeleri de yapılabilir; bu sözleşmeler tapu sicil muhafızları veya memurları yanında noterde de yapılabilir. Devre mülk irtifakı kurma vaadi sözleşmesi; devre mülk irtifakı sözleşmesine ilişkin esaslı unsurları kapsamalıdır.[102]
Resmî senette devre mülk kurulması isteği ve kabul edildiği belirtilmekle beraber, dönem sayısı, hangi dönem için kurulduğu, dönemlerin süresi belirtilecek ve bu devre mülk hakkına isabet eden arsa payının ne olduğu gösterilecektir.[103] Tapu memuru gelen talep üzerine, ibraz edilen devre mülk sözleşmesindeki imzaların müşterek maliklere ait olup olmadığını tetkik eder. Gerekli belgelerin tamam ve talepte bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, resmî senedi düzenler. Bu şekilde düzenlenen resmî senet tapu sicil memuru veya muhafızı huzurunda taraflar ve hazırlayan memur tarafından imzalanır. Resmî senet hem tescilin hukukî sebebini teşkil eder, hem de tescil için gerekli talepname sayılır.[104]

c) Tescil Talebi
Devre mülkün tapu kütüğüne tescili için yazılı tescil talebi gerekmektedir.[105] Devre mülkü kuracak müşterek maliklerin devre mülk sözleşmesini ve muvafakat alınması gerekli ise muvafakatnameyi tapu memuruna ibraz etmeleri ve talepte bulunmaları gereklidir. Uygulamada, resmî senette yer alan tescile rıza beyanı aynı zamanda tescil talebi yerine geçtiğinden ayrıca tescil talebi aranmamaktadır.[106] Sonuç olarak müşterek maliklerin hepsi irtifak konusu taşınmazın maliki ve irtifak hakkının yükümlüsü olarak tescile rıza beyanını imzalayacaklardır.[107]

d) Tescil
Devre mülk hakkının kurulması için resmî senet düzenlendikten sonra, kadastro gören yerlerde müstakil yapının tapu kütüğündeki sayfasına ya da bağımsız bölüm için kat mülkiyeti kütüğünde açılan sayfadaki “hak ve mükellefiyetler” sütununa hakkın mahiyeti “M” ile gösterilerek tescil edilir. Henüz kadastro görmemiş yerlerde ise müstakil yapı ile kat irtifakı tesis edilmiş mesken nitelikli bağımsız bölüm üzerinde kurulan devre mülk hakkının zabıt defterine, kat mülkiyetine çevrilmiş bağımsız bölümlerde kat mülkiyeti zabıt defterine tescil edilecektir.[108] Ayrıca ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların “beyanlar” hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilecek, KMK md.61 f.I gereğince de devre mülk sözleşmesinin varlığı “beyanlar” hanesinde gösterilecektir.[109]

5- Devre Mülk Hakkının Kurulması Sırasında Tüketicinin Korunması

Bu noktada tüketicinin taraf olduğu sözleşmelerde (=tüketici sözleşmelerinde) devre mülk hakkının nasıl kurulduğuna bakmak gerekir. Devre mülk sözleşmesi adeta devre mülk sisteminin tâbi olduğu kuralları belirleyen temel bir belge olduğu için tüketicinin korunması açısından büyük önem taşımaktadır.[110]
Devre mülk ile ilgili sorunların büyük bir kısmı, tüketiciden alınan genel yönetim giderleri ile onarım-bakım giderlerinin fahiş olması ve devre mülk hakkının kullanılması sırasında sağlanan hizmetlerin fahiş fiyatlarla verilmesinden kaynaklanır. Zira KMK md.61’de bu gibi giderlerin nasıl hesaplanacağına dair bir hüküm konması zorunluluğu getirilmemiştir. Bu gibi masraflarla ilgili olarak KMK veya BK hükümlerine başvurularak, yapılan masrafların nasıl paylaşılacağı, vs. çözümlenmeye çalışılmaktadır. Ancak tüketicinin daha sözleşme aşamasında korunabilmesi açısından, sözleşme ile altına gireceği sorumlulukların neler olacağı ve buna karşılık ne gibi haklara sahip olacağı konularında tam olarak bilgi sahibi olması gerekir. Bu bilgilenmenin tüketicinin iradesine tam olarak yansıdığının kabul edilebilmesi için, sözleşmede açıkça yer alması gerekir.[111]
Devre mülk kurulması sırasında tüketici devre mülk sistemine dâhil olmuş olsa bile genellikle, devre mülk sözleşmesi devre mülkü pazarlayan şirketçe hazırlanmakta ve tüketiciye imza ettirilmektedir. Bu durumda tek yanlı olarak hazırlanan ve tüketici aleyhine, iyi niyet kurallarına aykırı bir şekilde dengesiz hükümler içeren sözleşme şartlarının TKHK md.6’ya göre tüketiciyi bağlamaması gerekmektedir. Esasen Devre Tatil Yönetmeliği’nin 5. maddesi ile devre tatil sözleşmesinde bulunması gereken zorunlu sözleşme şartları belirlenmiştir. Bu hükmün, devre mülk sözleşmeleri için de uygulanma olanağının olup olmadığının incelenmesi gerekir.[112] Daha önce de belirttiğim gibi; adı geçen Yönetmeliğin 1. ve 2. maddelerinden Yönetmeliğin sadece devre tatil sözleşmelerini değil devre tatil temelli sözleşmeleri içerdiği anlaşılmaktadır. Ayrıca ilgili AB Konseyi Yönergesi’nde de “devre tatil-devre mülk” ayrımı yapılmamıştır; yani Yönerge’nin “Sözleşmelerin Muhtevasını Belirleyen Eki”nde belirtilen hususlar hem devre mülk, hem devre tatil sözleşmeleri için geçerlidir. Bu nedenlerle Yönetmeliğin 5. maddesi tüketicinin taraf olduğu devre mülk sözleşmelerine de uygulanmalıdır.

C)    Devre Mülk Hakkının Hüküm ve Sonuçları

1- Dönem Süresi ve Devrelerin Belirlenmesi

Devre mülk hakkı müşterek maliklere, konusu olan taşınmazdan senenin belirli bir zaman dilimi içinde yararlanma hakkı vermektedir. Dönem mülkiyeti belli bir süreyi kapsadığına göre, bu sürenin ne kadar olduğu, bu hakkın ne zaman başlayacağı ve ne zaman sona ereceği kesin olarak bilinmelidir. İlke olarak paydaşların pay oran ve yararlanma süreleri eşit olmalıdır (KMK md.58 f.I). Ancak aksi, resmî senette karalaştırılabilir. Yani müşterek malikler devrelerin sayı ve sürelerini serbestçe tayin edebilirler.[113]
Her bir malike tanınacak bu süre KMK md.59’a göre 15 günden az olamaz. Bu süreye “dönem süresi” adı verilir. Bir diğer ifade ile dönem süresi; devre mülk hakkının takvim yılı içerisinde kullanıldığı toplam süredir. Asgarî sınır 15 güne uymak kaydı ile tam bir muhteva serbestîsi vardır.[114] Ayrıca dönem süresi için kanunda bir üst sınır da öngörülmemiştir. Yalnız kanunda yararlanma sürelerinin yıllık dönemler halinde hesaplanacağı belirtildiğinden (KMK md.59) bir paydaşa tanınabilecek azamî yararlanma süresinin 1 yılı aşması mümkün değildir.[115]
Devre ise; istifade hakkının kesintisiz kullanıldığı, başlangıç ve bitişi ile belirlenmiş takvim yılı kesitidir. Devreler de devre mülk sözleşmesinde ve irtifak hakları sütununda açıkça belirtilecektir.[116]

2- Devre Mülk Hakkından İstifade

Devre mülk hakkı sahipleri kendilerine ait devrede geniş bir yararlanma hakkına sahiptirler. Her müşterek malik kendisine ait dönem süresi boyunca meskeninden dilediği gibi yararlanabilir; bizzat kendisi kullanabileceği gibi, kullanımını devretmek suretiyle hukukî semerelerinden de faydalanabilir. Yine yararlanma hakkından vazgeçebileceği gibi ariyet ve başka isimsiz akitlerle kullanımını devredebilir. Dönem süresi gelen hak sahibinin yararlanmasına getirilen sınır; taşınmaza en az zarar verecek şekilde yararlanma zorunluluğudur. Taşınmazdan yararlanma usûlleri devre mülk sözleşmesinde belirlenebilir. Devre boyunca mülkiyet hakkının verdiği tüm yetkiler hak sahipleri için de geçerlidir.[117]
Bu istifade hakkı dolayısı ile yapıyı fiilen kullanan müşterek malik dönem süresi boyunca “tek başına-vasıtasız zilyet”tir. Devre mülk hakkı sahibinin devresi boyunca istifadesine katlanan diğer müşterek maliklerin hepsi bu dönem zarfında aslî zilyettir. Dolayısı ile devresini kullanan hak sahibi de ferî zilyettir. Burada bir hak zilyetliği değil eşya zilyetliği vardır.[118]

3- Devre Mülk Hakkı ile İlgili Kazandırıcı İşlemler a) Devre Mülk Hakkının Kullanımının Devri

KMK md.59 f.II’de; devre mülk hakkı sahibinin, bu hakkın kullanımını devretmesi mümkün görülmüştür. Bu hükme göre, devre mülk hakkı sahibi, kendisine ait devrede taşınmazın kullanımını bedelli veya bedelsiz, tipik veya atipik (isimsiz) sözleşmelerle devredebilecektir. Ancak bunun aksi devre mülk sözleşmesinde kararlaştırılabilir.[119]
Devre sayısının birden fazla kararlaştırıldığı hallerde her devre ayrı bir taahhüt konusu olduğu için, her bir devrenin kullanımı ayrı olarak devire konu yapılabilir.[120]
Burada taahhüt muamelesi; tasarruf konusu şeyin (mesken nitelikli yapının) zilyetliğinin devridir. Tek başına vasıtasız ferî zilyet olan devre mülk sahibi bu zilyetliğini devreder ve devirle birlikte vasıtalı ferî zilyet haline gelir. Devre mülk hakkının kullanımının devri, taşınır veya taşınmaz gibi bir şeyin kullanımının devri hükümlerine bağlı tutulmamalıdır. Devre mülk hakkının kullanımının devri konusunda yapılabilecek taahhüt muameleleri 1 yıllık dönem süresini kapsayabileceği gibi birden fazla yıla ait devreleri kapsar şekilde de yapılabilir.[121]
Devre mülk hak sahipleri oybirliği ile imzaladıkları devre mülk sözleşmesi ile kullanımın devrini yasaklayabilirler. Bu yasak herkese karşı ileri sürülebilir. Ama sözleşmede aksi kararlaştırılmamakla birlikte, paydaşlar sonradan alacakları bir kararla böyle bir yasaklama öngörmüşlerse, bu sadece kendilerini ve küllî halefleri bağlar, cüzî haleflere etkisi yoktur. Bu nedenle payı ve buna bağlı olarak devre mülk hakkını sonradan iktisap eden kişi kullanma hakkını başkasına bırakabilir.[122]
Devre mülk sözleşmesinde mevcut böyle bir yasağa rağmen kullanımın devrine ilişkin bir sözleşme yapılır ve zilyetliğin devri gerçekleşirse, doktrinde diğer ortakların devre mülk sözleşmesine ve mülkiyet hakkına dayanarak tahliye davası açabilecekleri ileri sürülmektedir; çünkü kullanım hakkını devreden ortağın tasarruf yetkisi yoktur. Bu nedenle kullanımı geçersiz şekilde devralmış kişinin taşınmazdaki durumu işgaldir. Ancak bu konu KMK’da düzenlenmemiştir.[123]
Devre mülk hakkının kullanımının kira ile devri şerh edilebilir.[124]

aa) Devre Mülk Kullanım Hakkının Tüketiciye Bırakılması
KMK md.59 f.II’ye göre devre mülk hakkı sahiplerinin; sağlayıcı, tek malik veya müşterek malikler olarak kendi adına/adlarına tesis ettikleri devre mülk haklarını devir veya aynî hak kurma dışında tamamen sözleşme özgürlüğü çerçevesinde tüketici ile yapacakları sözleşmeler çerçevesinde, kullanım haklarını bırakmaları mümkün görünmektedir. Burada doğal olarak “sözleşmede aksini kararlaştırma” olmaz; çünkü zaten sağlayıcı devre mülk olarak tesis ettiği hakları, devrî veya aynî hak kurma dışında yöntemlerle pazarlamayı plânladığı için, kendisi tarafından hazırlanmış olan devre mülk sözleşmesine aksine hüküm koymuş olması bu amacı ile bağdaşmayacaktır.[125]
Bu şekilde yapılan sözleşmeler resmî şekle tâbi olmadığına göre, kapıdan satış şeklinde de yapılabilecektir. Bu gibi sözleşmelerde; devre mülk hakkı tüketiciye devredilmemekte ya da devre mülk hakkı üzerinde tüketici lehine bir aynî hak tesis edilmemektedir. Bu sözleşme ile tüketiciye sağlayıcıya ait olan devre mülk hakkını kullanma hakkı verilmektedir. Tüketici belirli bir süreyle, devreler halinde düzenlenmiş olan devre mülk hakkını kullanacak, buna karşılık sağlayıcıya belirli bir ücret ödeyecektir. Tüketicinin bu gibi sözleşmelerle devre mülk hakkını kullanması halinde, devre mülk sözleşmesine göre ödenmesi gereken idare ve bakım-onarım masraflarından da sorumlu olması gerektiği kabul edilmektedir.[126] Bu durumda böyle bir sözleşmenin devre tatil sözleşmesinden hiçbir farkı kalmamaktadır. Böyle bir sözleşme devre tatil sözleşmesi olarak veya devre tatil temelli bir sözleşme olarak nitelenebilirse, sözleşme “Devre Tatil Yönetmeliği”ne tâbi olacaktır. Yani sözleşmenin şekli ve zorunlu içeriği, taraflara tanınan hak ve yükümlülükler, özellikle tüketicinin cayma hakkı gibi tüm konularda Yönetmelik uygulanacaktır.[127]
Ancak burada önemli bir nokta; yapılan devir işleminin tüketici ile sağlayıcı arasında yapılan işlemler olması, yani tüketici işlemi olması gerektiğidir. Tüketicinin başka tüketici ile yapacağı işlemler buraya girmez, tüketici işlemi değildir.[128]

b) Devre Mülk ile Bağdaşan Sınırlı Aynî Hakların Kurulması

KMK md.58 f.III’te; devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan aynî hakların tesis edilebileceği belirtilmektedir. Bu madde ile devre mülk hakkının bağlı olduğu müşterek mülkiyet payı üzerinde sınırlı aynî hak kurulmasına imkân tanınmıştır. Ancak bu haklar devre mülkle bağdaşmalıdır. Yani bu sınırlı aynî haklar diğer hak sahiplerinin tasarruf yetkilerini sınırlandırmamalıdır. Bu sınırlı aynî haklar intifa, sükna (oturma) ve rehin haklarıdır. Bu haklar taşınmazların mülkiyet payları üzerinde kurulmuş olurlar.[129]

aa) Aynî Bir Hak Tesis Edilerek Devre Mülk Hakkının Tüketiciye Kullandırılması
Eğer sağlayıcı, kendisine ait olarak tesis ettiği devre mülk haklarını devir suretiyle tüketicilere pazarlama yolunu tercih etmez ise, bu hükme (KMK md.58 f.III) göre devre mülk hakkı üzerinde başka bir aynî hak tesis etmek suretiyle de devre mülk konusu olan taşınmazları, tüketicinin kullanımına sunması mümkün görünmektedir. Tek şart; söz konusu aynî hakkın devre mülk hakkı ile bağdaşmasıdır. Bu durumda; aynî hakların tesisi yine resmî şekilde yapılacak işlemlerle mümkün olduğundan, tüketicinin korunması ile ilgili olarak, hakkın devriyle ilgili belirtilenler burada da geçerlidir.[130]

c) Devre Mülk Hakkının Devri

KMK md.58 f.son’a göre; devre mülk payı müşterek mülkiyet payından ayrı olarak devredilemez. Hakkın kullanımının devrinden farklı olarak devre mülk hakkının devrinde devre mülk sözleşmesi ile devir yasağı getirilemeyecektir. Devre mülk hakkının müşterek mülkiyet payına bağlı olarak satışı, bağışlanması ve hatta trampası mümkündür. Devre mülk sayısının birden fazla kararlaştırıldığı hallerde devir; pay ve paya bağlı devirlerin tümü ile yapılabilecektir. Devre mülk hakkı sahibinin payını bölerek her bir paya devreleri bölüştürmek suretiyle ayrı ayrı devir imkânı yoktur.[131]Müşterek mülkiyet payına bağlı olan devre mülk hakkının devri halinde resmî senet düzenlenmeli, tapu sicilinin “mülkiyet” ve “irtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyetleri” sütunlarında gerekli değişiklikler yapılmalıdır. Tapu memuru önünde yapılacak bu işlemler sonrasında, müşterek mülkiyet payını satın alan kimse, aynı zamanda devre mülk hakkının da yeni sahibi olur. Devre mülk hakkının; müşterek mülkiyet payına bağlı olarak mirasçılara intikali ve ölüme bağlı tasarruflara konu olması mümkündür.[132]

aa) Devre Mülk Hakkının Tüketiciye Devir Sözleşmesi
Taşınmazın tek maliki veya birkaç müşterek maliki, sahibi oldukları taşınmaz üzerinde önce kendi adlarına devre mülk kurarak bunları pazarlama olanağına da sahiptirler. Bu durumda tüketicinin devre mülk sözleşmesine müdahale edebilmesi söz konusu olmaz. Tüketicinin devre mülk hakkını sağlayıcı ile yapacağı bir sözleşme ile devraldığı hallerde, devre mülk hakkının devri sözleşmesinin niteliği ve ekleri tüketici açısından en önemli noktadır. Devre mülk hakkının devri şeklinde bir pazarlama yöntemi seçilmiş ise, devir işlemi resmî şekle tâbi olacaktır. Resmî şekilde yapılması zorunlu bir sözleşmenin kapıdan satış şeklinde yapılması mümkün olmadığına göre, kapıdan satış şeklinde yapılan devre mülk devir sözleşmeleri şekle aykırılık nedeniyle geçersiz olurlar. Yargıtay da; tarafların, özellikle tüketicinin, iradesinin devre mülk devir sözleşmesi yönünde olduğunu tespit ettiği davalarda, kapıdan satış şeklinde veya resmî şekle uyulmadan yapılmış sözleşmelerin geçersiz olacağına hükmetmektedir. Bu durumda tüketicinin tapuda bulunan devre mülk sözleşmesini incelemek için fırsatı olmalıdır. Ancak uygulamada böyle olmamaktadır. Esasen devre mülk pazarlayan sağlayıcının devre mülk sözleşmesini önceden tüketiciye vermesi, tüketicinin bunu incelemesi ve ondan sonra devre mülk devir sözleşmesini yapması gerekir. Ama böyle yapılmadığı durumlarda; tüketicinin yaptığı resmî sözleşmenin adeta eki durumunda olan devre mülk sözleşmesindeki hükümler tüketici için bağlayıcı olacaktır. Bu durumda, devre mülk sözleşmesinin, “genel işlem şartları” olarak kabul edilmesi ve 4077 Sayılı Kanun’un 6. maddesi hükümlerine tâbi olacağının kabul edilmesi gerekir.[133]

4- Devre Mülk Sahiplerinin Hakları

Bu hakların bazılarını yukarıda açıkladığım için şimdi sadece sayıp daha önce açıklamadığım “şuf’a hakkı”nı açıklayacağım:

a) Devre mülk konusu bağımsız bölüm veya yapıdan yılın belli dönemlerinde istifade etme,
b) Devre mülk hakkının devri ve mirasçılara intikali,
c) Devre mülk hakkının kullanımının devri,
d) Devre mülk üzerinde aynî hak tesisi,
e) Şuf’a hakkı; üzerinde devre mülk hakkı tesis edilmiş mesken niteliğindeki müstakil yapı ve bu nitelikteki kat mülkiyetine tâbi bağımsız bölümlerin hissedarlarının “öncelikle satın alma (şuf’a) hakkı” vardır. Bu sebeple devre mülk hakkı sahibinin bu hakla yükümlü mülkiyet payını 3. kişilere satması halinde diğer hissedarların öncelikle satın alma hakkı doğmaktadır. Dolayısı ile devre mülk hakkının diğer müşterek maliklerden birine satılması halinde şuf’a hakkı söz konusu olmayacaktır (MK md.659, KMK md.8). Düzenlenecek resmî senetle şuf’a hakkından feragat mümkündür ve feragat edildiği tapu kütüğüne tescil edilirse satışlarda artık şuf’a hakkı kullanılamaz.[134]
f) Diğer haklar: Devre mülk sahibi devre mülk sözleşmesinden doğan birtakım haklara sahiptir; sözleşmede belirtilen hizmetlerin ifasını talep hakkı, ortak yerlerden ve sosyal tesislerden istifade hakkı gibi.[135]

5- Devre Mülk Sahibinin Borçları

a) Devre mülk sözleşmesi ile belirlenen yükümlülüklere uyma borcu,
b) Devre mülk bedelini ödeme borcu,
c) Ortak giderlere katılma borcu,
d) Dönem sonunda bağımsız bölüm veya yapının boşaltılması ve teslimi borcu (KMK md.64 f.I),
e) Ortaklığın (şüyuun) idamesi borcu (KMK md.63), (Bu borç MK md.627’ye istisna teşkil etmektedir.)[136]
f) Devre mülkün bakımı-onarımı ve korunması ile ilgili yükümlülükler[137].

6- Devre Mülk Hakkına Konu Olan Bağımsız Bölümlerin İdaresi

KMK’da bu konuyla ilgili hüküm yoktur. Devre mülk sözleşmesinin düzenlendiği KMK md.61’de; idareye ilişkin hususların da devre mülk sözleşmesi ile düzenleneceği hükmü getirilmiştir. Bu husus devre mülk sözleşmesinin zorunlu muhtevasına dâhil değildir. Ama devre mülk sözleşmesinde yönetimle ilgili yeterli hüküm yoksa ve paydaşlar yönetici seçimi konusunda anlaşamamışsa devre mülkün yönetimi MK’nın müşterek mülkiyet hükümlerine (MK md.624-626) göre olacak demektir. Ama MK’nın devre mülkün ihtiyaçlarına cevap vermesi beklenemez. Ayrıca KMK md.61 f.II’de de yönetici tayini ile ilgili düzenleme getirilmiştir. Burada KMK md.34’ün aksine pay ve paydaş çoğunluğu değil, kat malikleri kurulunun çoğunluğu aranmıştır. Denetçi seçileceği de devre mülk sözleşmesinde kararlaştırılabilir.[138]

D) Devre Mülk Hakkının Sona Ermesi

Devre mülk hakkının sona erme sebepleri şöyle sıralanabilir:

1- İzale-i şüyuu (KMK md.63),
2- Devre mülke konu binanın veya bağımsız bölümün yok olması (KMK md.47 f.I kıyasen),
3- Anlaşma (MK md.923 kıyasen, MK md.707),
4- Devre mülk haklarının bir kişide toplanması (KMK md.46 f.II kıyasen),
5- Taşınmazın mesken niteliğini kaybetmesi,
6- Devre mülk hakkının sağladığı menfaatlerin ortadan kaybolması (MK md.709 kıyasen),
7- Devre mülk hakkının süresinin dolması,
8- Diğer sebepler (Kamulaştırma, KMK md.46 vd. nedeni ile kat mülkiyetinin veya kat irtifakının sona ermesi, taşınmaz mülkiyetini terk).[139]

III- DEVRE TATİL SÖZLEŞMESİ

A) Genel Olarak

Türkçe’de tam karşılığı “zaman paylaşımı” olan “time sharing” sözcüğü aslen geldiği bilgisayar endüstrisinde, bir ürün veya hizmeti sadece gerekli olduğu zamanda kullanmak anlamını içermekte idi. Bugün devre tatil sektöründe kullanılışı da aynı kavramı yansıtmakta olup temelde bir ailenin ebediyen veya belirlenen yıllar boyunca, tatil amaçlı turistik komplekslerde bulunan konaklama ünitelerinde, her sene bir veya birkaç hafta kullanım hakkı edinmesini içermektedir. Bu hakkı elde etmek için tüketicinin başlangıçta satın alma ücretini, her yıl ise kendi kullanım payına düşen oranda bakım ücretini ödemesi yeterli olmaktadır.[140]
Devre tatil terimi ile; işletmecinin sözleşme yaptığı kişiye (devre tatil sahibine) devre mülk hakkı gibi bir aynî hak sağlamamakla birlikte, şahsî talep niteliğindeki devre tatil konusu yararlanma imkânı veren ve işletmeciye yöneltilen bir nisbî hak ifade edilmektedir. Devre tatil sahibi, işletmeci ile yaptığı sözleşme çerçevesinde yılın belirli dönem veya dönemlerinde tesislerden yararlanma hakkını elde etmektedir.[141]
Doktrindeki bu tanımların yanında bizim için önemli olan 4077 Sayılı TKHK md.6/B’deki ve Devre Tatil Sözleşmeleri Uygulama Usûl ve Esasları Hakkında Yönetmelik md.4 f.I, h bendindeki devre tatil sözleşmesi tanımları önemlidir. Yönetmelik’teki tanım TKHK’deki tanımın hemen hemen aynısıdır. Bu tanıma göre; “Devre Tatil Sözleşmesi: En az üç yıl süre için yapılan ve bu süre zarfında yıl içinde, belirli veya belirlenebilecek ve bir haftadan az olmayacak bir dönem için bir veya daha fazla sayıdaki taşınmazın kullanım hakkının devri ya da devri taahhüdünü içeren sözleşme ya da sözleşmeler grubunu ifade eder.” TKHK md.6/B’deki tanımda Yönetmelik’teki tanıma ek olarak “bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunlu, yazılı” ifadeleri vardır. Ancak bu iki husus Yönetmeliğin 5. maddesinin 1. fıkrasında ayrıca belirtilmiştir. Bu tanım yukarıda verdiğim tanımlarla da benzeşmektedir.
AB Konseyi Yönergesi’nin 2. maddesine göre; time sharing sözleşmesi “ ‘bir veya birden fazla taşınmazdan kısmî zamanlı yararlanma haklarının, doğrudan doğruya ya da dolaylı olarak kazanılmasını (satın alınmasını) konu alan sözleşme’ ifadesi, bir haftadan aşağı olmayacak şekilde, yılın belirli ya da belirlenecek olan bir kesiti için asgarî geçerlik süresi üç yıllık olan ve doğrudan veya dolaylı olarak, belli bir ücretin toptan ödenmesi karşılığında aynî bir hakkın ya da bir başka şahsî yararlanma hakkının kurulmasını ya da devredilmesini veyahut uygun bir devir taahhüdüyle birlikte tesisini amaçlayan bir ya da bir dizi sözleşmeyi,” ifade eder.[142] Daha önce de belirttiğim gibi AB Konseyi Yönergesi devre mülk sözleşmelerini de kapsamaktadır. Bu tanımla bizdeki tanımları (TKHK’deki ve Yönetmelik’teki) karşılaştırırsak; Konsey Yönergesi’nde belirli bir ücretin toptan ödenmesi de yer alır; hâlbuki TKHK’nin 6/B maddesindeki ile Yönetmeliğin 4. maddesindeki tanım tüketicinin ödeyeceği ücretten söz etmez (bununla birlikte tüketicinin belirli bir ücret karşılığında bu haktan yararlanacağı çeşitli hükümlerden anlaşılmaktadır). Bu iki husus dışında; bir veya birden fazla taşınmazı kullanma hakkı, bu yararlanma hakkının yılda bir haftadan az olmaması ve sözleşme süresinin üç yıldan az olmaması koşulları sözleşmenin her iki düzenlemedeki ortak ve belirleyici özellikleridir.[143]

1- Devre Tatil Sözleşmesinin Hukukî Niteliği

Bu konuda öncelik uluslararası nitelikli kazanmaları gerekli olan devre tatil sözleşmeleridir. Devre tatil sözleşmesinin hukukî niteliği ne olduğu konusunda çeşitli görüşler vardır: Devre tatil hakkı sahibi, işletmeciyle aralarında yapılan anlaşma çerçevesinde, yılın belirli dönemlerinde tesislerden yararlanma hakkına sahip olmaktadır.[144]
Devre tatil sözleşmesi artık atipik bir sözleşme değildir, tipik bir sözleşmedir; bu husus 2003 değişikliği ile TKHK’ye 6/B maddesi olarak eklenmiştir.
Devre tatil hakkı sahibi bu hakkını sözleşmenin diğer tarafı olan işletmeciye karşı kullanma imkânına sahip olacak ve aralarındaki ilişki, tarafların hak ve yükümlülükleri gibi konular, bu sözleşme çerçevesinde belirlenecektir. Bu itibarla sözleşme gereği tarafların birbirinden karşılıklı alacak hakları doğar.[145]
Devre tatil sözleşmesi satım veya kira sözleşmesi olarak da nitelenemeyeceği için, onun yeni bir sözleşme türü olarak nitelenmesi daha uygundur. BK md.19 f.II gereğince yapılan bir sözleşmedir. Bu yeni sözleşme türü “karma sözleşme” türüne dâhildir; yani kanunda yer alan sözleşmelere ilişkin unsurlar kanunda öngörülmeyen bir biçimde bir araya getirilerek oluşturulur. Devre tatil sözleşmesi karma sözleşme türünde de “kombine sözleşme”ler içine girer; taraflardan biri kanunda yer alan birden çok sözleşmeye ilişkin denk kıymette edimler taahhüt eder, buna karşılık diğer taraf tek bir edimi (genellikle para borcu) taahhüt etmektedir. Devre tatil sözleşmesinde de devre tatil sahibi bir defada ödediği tatil bedeli ile her yıl ödediği katkı payı ve servis hizmetleri bedeli karşılığında devre tatil borçlusu bağımsız bölümü ve teferruatını devre tatil sahibinin kullanımına sunmak, bağımsız bölümlerin temizliği-bakımı (hizmet ve istisna sözleşmelerine ait edimlerdir), taşınmazın yönetimi-ortak tesislerin işletilmesi(vekâlet sözleşmesine ait edimlerdir), devre tatil hakkının devre tatil sahibi adına kiraya verilmesi (vekâlet-tellâllık sözleşmelerine ait edimler) gibi birçok edimi üstlenir.[146]

2- Devre Tatil Sisteminin İşleyişi

Devre tatil sisteminin işleyişine bakarsak; 1. uygulama türünde bir anonim şirket, bir tatil köyü ünitesi inşa etmekte ve bu tatil köyünde mevcut bağımsız bölümleri üzerinde her sene ve senenin belirli bir döneminde istifade hakkı sağlamak isteyen kişilerle sözleşme yapılmaktadır. Taahhüt muamelesi niteliğindeki bu sözleşme ile şirket, daha sonra devre tatil edinen kişilerin de ortağı (hissedarı) olmak zorunda bulundukları kurulacak yeni bir şirkete tatil köyünün mülkiyetini devretmeyi, kendisinin de yalnızca tatil köyünün işletilmesini sağlayacağını taahhüt etmektedir. Bu şirkete “işletmeci şirket” denmektedir. Yani işletmeci şirket dana sonra tatil köyünün mülkiyetini iktisap edecek şirketi kurmakta ve devre tatil alıcıları belirli itibarî değerden hisse senedi satın alarak bu yeni şirkete ortak olmaktadırlar. İşletmeci şirket de, inşasını tamamladığı taşınmazların mülkiyetini bu şekilde devre tatil sahiplerinin ortağı bulunduğu yeni kurulmuş şirkete devretmektedir.[147] Ortaklara sağlanan güvence bu noktada toplanmaktadır; ortaklar devre tatil haklarını kullandıkları taşınmazın maliki bulunan şirketin ortağı durumundadırlar.[148]
Bu uygulamada devre tatil sahipleri ile taşınmaz maliki şirketin karşılıklı hak ve borçları, “satış şartnamesi” veya “devre tatil sözleşmesi” adı verilen taahhüt muameleleri ile belirlenmektedir. Ayrıca, bağımsız bölümlerden ve ortak mahallerden nasıl yararlanılacağına ilişkin “kullanma yönetmeliği” de yapılmaktadır. Kullanma yönetmeliğinde gerekli tanımlar yapılmakta ve bu tanımlara bağlı olarak karşılıklı hak ve borçlar tespit edilmektedir.[149]
Bu sistemde ortaklara ve onların mirasçılarına tanınan devre tatil hakkı sınırlı bir süreye bağlanmamıştır. Her ortak süresiz olarak istifade hakkına sahiptir. Başka bir ifade ile devre tatil hakkının ömrü şirketin varlığı süresincedir.[150]
2. bir uygulama ise; “süreli devre tatil” olarak adlandırılabilir ve süre konusunda 1. uygulamadan farklıdır. Devre tatil sözleşmesine konu olacak bağımsız bölümler ile ortak kullanım yerleri daha önceden inşa edilmiş olabilir.[151] Bu durumda yapılan devre tatil sözleşmesi ile devre tatili kullanma hakkı on, on beş ve yirmi yıllık sürelere bağlanmıştır. Devreler, dört mevsime göre dağıtılmış olup on beş günlüktür. Buna göre alıcı villa ve suit villa olarak ayrılmış taşınmazlardan seçtiği devreye ve belirtilen azamî istifade süresine göre farklı olarak saptanmış bedeli ödeyerek istifade hakkını (devre tatil hakkını) kazanmaktadır.[152]
Bu 2. uygulamanın 1. uygulamadan önemli bir farkı da; devre tatil sahiplerinin, taşınmazın sahibi bulunan şirkete ortak olması zorunluluğunun olmamasıdır. Karşılıklı hak ve borçların tespiti ise 1. uygulama ile aynıdır.[153]

3- Devre Tatil Sisteminin Ortak Özellikleri

a) Devre Tatil Hakkı Sahiplerinin İstifade Edilen Taşınmaz Mal Üzerinde Herhangi Bir Aynî Haklarının Bulunmaması
Devre tatil sahipleri devre tatil hakkının sağladığı yılın belirli dönemlerinde yararlanma hakkını devre tatil borçlusuna ait veya onun tarafından sağlanan bir taşınmazda kullanmaktadırlar. Devre tatil sahiplerinin, devre tatil hakkının kullanıldığı taşınmaz üzerinde herhangi bir aynî hakları, müşterek mülkiyet payları yoktur.[154]
Devre tatil sahiplerinin, 1. uygulama şeklindeki gibi, devre tatil konusu taşınmazın maliki şirketin ortağı olmaları da bu sonucu değiştirmeyecektir. Çünkü taşınmaz tüzel kişi şirketin mülkiyetinde olup devre tatil sahipleri taşınmaz üzerinde bir aynî hakka sahip değildirler. Şirket tüzel kişi olarak, ortaklarından ayrı bir hukuk süjesidir. Devre tatil işletmecisinin ve taşınmaz malikinin mutlaka TTK hükümlerine tâbi bir tüzel kişi şirket olması zorunlu değildir. TTK hükümlerine tâbi şirketlerin yanında, kooperatifler, adî şirketler, gerçek kişiler de sahip oldukları taşınmazlar üzerinde birden çok kişiye devre tatil hakkı tanıyabileceklerdir.[155]

b) Bağımsız Bir Bölüm Üzerinde Devrelere Bağlı (Periyodik) İstifade Hakkı
Devre tatil sisteminin özünü, devre tatil konusu taşınmazın bağımsız yararlanmaya elverişli bölümleri üzerinde, birden çok kişiye sırayla belirli bir dönemle sınırlı olarak yararlanma hakkının sağlanması oluşturmaktadır. Burada 2 unsur vardır: Bağımsız bir bölümün mevcudiyeti ve devre (zaman dilimi, period).

c) İstifade Hakkının Devamlılık Arz Etmesi
Devre tatil hakkı geçici bir süre için tanınmayıp süreklilik arz etmektedir. Bunun anlamı; hak sahibine her sene aynı devrede istifade hakkı tanınmasıdır. Devre tatil sözleşmelerinde bir hak süresiz olarak tanınabileceği gibi, belli süreler için de tanınabilir (on, on beş, yirmi yıl gibi).[156]

d) İstifade Hakkı Şahsî Niteliktedir
Devre tatil hakkı sahibi, sadece borçlu taşınmaz malikinden talep hakkına sahiptir. Dolayısıyla devre tatil borçlusu olan taşınmaz malikinin pasifini arttırarak onu borç altına sokar. Buna karşılık, devre tatil hakkı, hak sahibine de alacak hakkı sağlar.[157]

e) Devre Tatil Hakkının Devri ve Mirasçılara İntikali
Devre tatil sisteminde; devre tatil hakkı ile ilgili kazandırıcı işlemlere imkân sağlanmıştır. Buna bağlı olarak devre tatil hakkının kullanımının devri ve mirasçılara intikali mümkündür. Bedelli veya bedelsiz olarak taahhüt işlemlerine konu olabilir. Devre tatil hakkı kiraya verilebilir, ariyet verilebilir. Bedel karşılığında devredilince (devre tatil hakkının satılması ile) alacak hakları temlik edilmiş olmaktadır. Ölüme bağlı tasarruflara da konu olabilir ve mirasçılara intikal edebilir.[158]

4- Devre Tatil Hakkının Unsurları

a)  Taşınmazın Kullanım Hakkının Devri veya Devri Taahhüdü
Devre tatil sisteminin konusu; tatil yapmaya uygun bir veya birkaç taşınmazı kullanma ve onunla birlikte çeşitli hizmetlerden yararlanmadır. Bu hizmetler Yönetmeliğin 5. maddesinde örnek olarak sayılmıştır. Kullanım hakkının sözleşme yapıldığında derhal kullanılması mümkün olduğu gibi, taşınmaz henüz inşaat hâlinde ise inşaat tamamlandıktan sonra da kullanılacak olması da mümkündür. Bu durumda kullanım hakkının devredileceği taahhüt edilmektedir. Böylece henüz inşaat hâlindeki bir taşınmazın da devre tatil sözleşmesine konu olması sağlanarak yatırımcılar açısından önemli bir finansman olanağı yaratılmış olmaktadır.[159]

b)    Devre (Dönem)
TKHK md.6/B’de; devrelerin yılda bir haftalık dönemden az olmaması belirtilmiştir. AB Konseyi Yönergesi’nde de devrelerin bir haftadan az olmayacağı belirtilmiştir. Bu süre devre tatil hakkının asgarî limitidir. Ancak bir haftadan daha kısa süreli ise, tüketiciyi korumak için Yönetmeliğin 7. maddesine göre tüketicinin bu durumun düzeltilmesini isteme hakkı olmalıdır. Bu imkânı kaçırmış olsa bile tüketici, sözleşmenin kanunî unsurlara uygun olmadığı gerekçesiyle sözleşmenin geçersizliğini ileri sürebilir (ancak bu durum hakkın kötüye kullanılması teşkil etmemelidir). Aynı durumdaki sağlayıcı ise sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez; çünkü sözleşmeyi kanuna uygun yapmakla yükümlü olan kendisidir. Bu durumda sağlayıcı bir an önce sözleşmeyi düzeltmelidir.[160]

c) Sözleşmenin Süresi
Devre tatil sözleşmesinin süresi en az 3 yıl olmak zorundadır. AB Konseyi Yönergesi’nde de süre en az 3 yıldır. 3 yıldan daha kısa süreli devre tatil sözleşmesi yapılırsa yukarıda saydığım 7. maddenin uygulanma ihtimali ve tüketicinin geçersizlik iddia edebilmesi-sağlayıcının geçersizlik iddia edememesi durumu aynen söz konusu olur.[161]

5- Tarafların Hakları ve Borçları

a) Devre Tatil Sahibinin Hakları

aa) Devre Tatil Hakkının Sağlanması
Uygulamada genellikle devre tatil; taşınmazların bitmesinden önce pazarlanmakta ve elde edilen sermaye ile taşınmazlar tamamlanarak hak sahiplerinin yararlanmasına sunulmaktadır. Devre tatil sahibi de; taşınmazın zamanında tamamlanarak devre tatil hakkının sağlanmasını talep etmek hakkına sahiptir. Devre tatil sahibi; taşınmazın zamanında bitmemesi durumunda sözleşmeyi fesih imkânını kullanmadan önce diğer hukukî imkânlardan da yararlanabilir. Buna göre taşınmazın zamanında bitirilememesi durumunda fesih hakkını kullanmak istemeyen devre tatil alıcısı, aynen ifa ile birlikte gecikme tazminatı olarak yararlanamadığı devre gün sayısı kadar tazminat isteme hakkına sahip olmalıdır (TTK md.25, BK md.106-108, 187). Tazminat miktarı alacaklının eşdeğer bir tatil için ödeyeceği bedeli veya kullanım devri hâlinde ise kira bedeli olabilir. Birincisi fiilî zarar, ikincisi yoksun kalınan kâr olarak gecikme tazminatı kalemleridir.[162]

bb) Taşınmazın İstifadeye Elverişli Olarak Teslimi ve Devre Boyunca İstifade Hakkı
Devre tatil borçlusu, devre tatil sahibinin devre sırası geldiğinde ona, taşınmazı, yararlanmaya elverişli olarak teslim etmek ve devre boyunca taşınmazı yararlanmaya elverişli biçimde bulundurmak yükümlülüğü altındadır. Devre tatil sahibi de bunları talep hakkına sahiptir.[163]

cc) Değişim Hakkı
Devre tatil borçlusu ile devre tatil sahibinin aralarındaki sözleşmeye göre devre tatil sahibine yurtiçindeki veya yurtdışındaki değişik tesislerden yaralanma olanağı sağlanabilir. Devre tatil borçlusunun birden çok tesisinden yararlanma hususunda devre tatil sahibine seçim hakkı tanınmışsa, devre tatil sahibi hakkını dermeyan ederken hangi tesisten yararlanmak istediğini de bildirecektir.[164] Seçim hakkı devre tatil sahibine de, işletmeciye de verilebilir. Değişim hakkı için ek ücret ödenmesi de kararlaştırılabilir.[165] Devre tatili değişim hakkı aynı devre tatil borçlusuna ait taşınmazlarda da, devre tatil borçlusunun anlaşma ile değişim hakkı elde ettiği başka kişilere ait taşınmazlarda da söz konusu olabilmektedir.[166]

dd) Kullandırma Hakkı
Devre tatil sahibi, devresinden kendisi yararlanmayacaksa, süresi içinde işletme şirketine bildirmek ve kullanma hakkı belgesine şerh verip imzalamak suretiyle bir başkasını haklarından yararlandırabilir.[167]

ee) Devir Hakkı
Devre tatil sahipliğinden doğan hak, kurulması öngörülen şirketin yönetim kurulunun izniyle başkasına devredilebilir. Hakkın devri ile kişi, şirket ortaklığı sıfatını da kaybetmektedir.[168]

ff) Kiraya Verme Hakkı
Devre tatilin başkasına kiralanabilmesi için, belirlenen süre içinde işletme şirketine bildirilmesi gerekmektedir. Bunun üzerine şirket, devre tatil sahibinin devre tatilden doğan hakkını kendi adına, hak sahibi hesabına başkasına kiralar. Kira gelirin üzerinden %15 kiralama komisyonu kesilerek geri kalan meblağ devre tatil sahibinin hesabına alacak kaydedilir ve devresinin bitiminden itibaren 3 ay sonra kendisine ödenir.[169]

gg) Diğer Haklar
Devre tatil sahibi, işletme hizmetlerinden, ortağı olduğu şirketlerin gelirlerinden, şirket ana sözleşmesinin sağladığı ve yapılan anlaşmaya aykırı olmayan diğer haklardan yararlanabilir.[170] Ayrıca mirasçılara intikal ettirme, ortak yerlerden ve ortak tesislerden yararlanma gibi hakları da vardır.[171]

b) Devre Tatil Sahibinin Borçları

aa) Devre Tatil Bedelini Ödeme Borcu
Devre tatil sahibi, başkasına ait taşınmazdan her yıl belirli bir devre ile sınırlı yararlanma hakkı karşılığında bedel ödemek zorundadır.[172] Ancak bedelin tek seferde ödenmesi zorunlu olmadığı gibi, düzenli aralıklarla ödenmesi de şart değildir. Taraflar ödeme şeklini serbestçe kararlaştırabilirler. (Eğer taksitli satış şetlinde bir sözleşme yapılmışsa TKHK md.6/A’nın da uygulanması söz konusu olur.) AB Konseyi Yönergesi ise belli bir ücretin toptan ödenmesinden bahseder. Yılmaz ASLAN’a göre bu ifade taksitli ödemeyi engellemez, kastedilen; ücretin her yıl devre tatil yapıldıkça, her yıl için ayrı ayrı ödenmeyeceğidir. (Böyle ayrı ayrı ödeme yapılması başka bir konaklama sözleşmesi türü olabilir.)[173]

bb) Kullanış Şeklini Bildirmek
Devre tatil sahibi, devresini bizzat kullanıp kullanmayacağını, kiraya verip vermeyeceğini, başkasına kullandıracak ise bu hususları işletme şirketine bildirecektir. [174]

cc) Yönetim Giderlerine Katılma, Servis Hizmetleri Karşılığı Ücret Ödeme, İştirak Payını Yatırma Borcu
Devre tatil sahibi iştirak payını ödemek; bağımsız bölüm ve işletme tesislerinin bakımı korunması, temizliği gibi hizmetler karşılığında “katılım payı” adı altında her yıl belli bir para ödemek; lokanta, otopark, vs. hizmetler karşılığında “servis ücreti” adlı her yıl belirlenen bir ücreti ödemek zorundadır.[175] Burada önemli bir nokta; bu tür genel masrafların önceden belli veya belirlenebilir olmaması hâlinde, tüketicinin sonradan fahiş giderler ödemek zorunda bırakılmasıdır. Bu nedenle, yapılacak sözleşmede bu hususların ayrı ayrı ve net bir şekilde gösterilmesi gerekir. Yönetmeliğin 5. maddesinin (h) bendinde de bu husus belirtilmiştir.[176]

dd) Diğer Yükümlülükler
Devre tatil sahipleri yukarıdaki yükümlülüklerin yanı sıra devre tatil sözleşmesi veya kullanma yönetmeliği olarak adlandırılan anlaşmalardan doğan diğer yükümlülüklerle de bağlıdır. Toplu yaşamın gerektirdiği ortak tesislerin nasıl kullanılacağına ilişkin kurallar ile taşınmaza ve ortak tesislere verilebilecek zararların sözleşme hükümlerine göre tazmini kuralları da burada sayılabilir.[177] Ayrıca devrenin bitiminde tatil evini terk etmek yükümlülükleri de vardır.[178]
Sağlayıcının/işletmenin hakları devre tatil sahibinin borçları, sağlayıcının/işletmenin borçları devre tatil sahibinin hakları olduğu için tekrar açıklamaya gerek görmüyorum.

6- Devre Tatil Sözleşmesinin Şekli ve Zorunlu İçeriği

Devre tatil sözleşmesinin yazılı olarak yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunludur. Sözleşmenin zorunlu içeriği Devre Tatil Yönetmeliği’nin 5. maddesinde düzenlenmiştir. Sözleşmede yer alması gereken şartların eksikliği hâlinde yaptırımın ne olacağı Yönetmeliğin 7. maddesinde belirtilmiştir. Buna göre; tüketici, sözleşmeyi imzaladığı tarihten itibaren 3 ay içinde bir bildirimde bulunarak bu sürenin sonuna kadar eksikliğin giderilmesini talep ve eksiklik giderilmezse sürenin bitiminde sözleşmenin kendiliğinden sona ermiş olacağını ihbar edebilir. Bu ihbarın şekli belirtilmemiştir ancak ispat zorluklarıyla karşılaşmamak açısından en azından yazılı bir bildirim yapmakta fayda vardır.[179]
Yukarıda da belirttiğim gibi Yönetmeliğin 7. maddesinin 2. fıkrasında cayma süresinin başlangıcı 6. maddeden farklı düzenlenmiştir: Süre sözleşmedeki eksikliklerin tamamlanmasının tüketiciye bildirilmesinden itibaren başlayacaktır. Böylece tüketici cayma hakkını kullanıp kullanmayacağına sözleşmenin tamamını inceledikten sonra karar verecektir. Bu hükümden eksikliğin taraflarca birlikte değil sağlayıcı tarafından tek yanlı olarak tamamlanacağı anlaşılmaktadır. Süresi içinde eksiklik giderilmediği takdirde sözleşme 3 aylık süre sonunda kendiliğinden sona erecektir. Ayrıca tüketiciden hiçbir ödeme talep edilemez, yaptığı ödemeler de kendisine iade edilir. Bu hüküm AB Konsey Yönergesi’ne göre daha iyi bir koruma sağlamaktadır. Çünkü Yönerge sözleşmeden cayılması hâlinde, sözleşmede belirtilen ve sözleşme yapılırken sarf edilen masrafların tüketici tarafından ödenmesini öngörmektedir. Ancak Yönerge’ye göre; üye devletler, Yönergenin sağladığı korumaya göre daha elverişli bir koruma sağlayan düzenlemeler yapma konusunda serbesttirler.[180]
Açıklamalardan da anlaşılacağı gibi sözleşmenin zorunlu içeriğindeki eksiklikler otomatik olarak sözleşmenin geçersizliğine sebep olmamaktadır. Tüketici ihbarda bulunarak cayma hakkını kullanırsa sözleşme sona ermektedir. [181]

B)    Devre Tatil Sözleşmelerinde Tüketicinin Korunması

1- Devre Tatil Sözleşmelerinde Tüketicinin Cayma Hakkı

Devre tatil sözleşmelerinde, tüketicinin özellikle sözleşmenin kuruluşu aşamasında korunması gerekmektedir. Bu nedenle Bakanlık da Devre Tatil Yönetmeliği’nde, devre tatil sözleşmesinin yapılması aşamasında tüketiciyi koruyabilmek için, kapıdan satış sözleşmelerinde olduğu gibi, tüketiciye cayma hakkı verilmiştir. Uygulamada da, Yargıtay’ın, haklı olarak takip ettiği müstakar kararlarında, kapıdan satış şeklinde yapılan devre tatil sözleşmelerinde tüketiciye cayma hakkı verilmekte idi. Şimdi ise. cayma hakkı devre tatil sözleşmeleri için genel olarak tanınmış, kapıdan satış şeklinde yapılması aranmamıştır. Gerçekten, Devre Tatil Yönetmeliği’nin 6. maddesine göre; “Tüketici, sözleşmenin her iki tarafça imzalanmasından itibaren on gün içinde hiçbir sebep göstermeksizin ve hiçbir hukukî ve cezaî sorumluluk üstlenmeksizin cayma hakkın kullanarak sözleşmeden dönebilir.” “Sağlayıcı, bu süre dolmadan devre tatil sözleşmesine konu mal ve/veya hizmet karşılığında tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez. Sözleşmenin, devre tatil sözleşmesine konu tesiste akdedilmesi hâlinde, bu hüküm uygulanmaz. Bu durumda, sözleşmenin devre tatile konu tesiste yapıldığını ispat külfeti sağlayıcıya aittir.”[182]
Cayma hakkının süresi, sözleşmenin imzasından itibaren başlar. Yukarıda da belirttiğim gibi cayma süresi 10 gündür. Cayma süresi geçmeden önce, tüketiciden, ödeme ya da borçlandırıcı belge vermesi istenemeyecektir.[183]
Ancak sağlayıcı, tüketiciden ödeme veya borçlandırıcı belge almış ise, cayma hakkının kullanılması hâlinde bunları iade etmek zorunda kalacağı gibi, 25. maddeye göre para cezası ile de karşılaşabilecektir.[184]
6. maddenin 2. fıkrasının son iki cümlesinde ne kastedildiği belli değildir. Zira sözleşmenin, devre tatile konu tesiste yapılmasının ne gibi bir ayrıcalığı olduğu açık değildir. “Sözleşmenin devre tatil sözleşmesine konu tesiste akdedilmesi hâlinde, bu hüküm uygulanmaz.”cümlesi ile kastedilenin; sadece ikinci fıkra hükmünün uygulanmayacağı olduğunu kabul etmek yerinde olacaktır. Çünkü bu cümle ikinci fıkra içinde yer almaktadır, ayrı bir fıkra olarak yazılmamıştır. Ayrıca tüketiciye, sözleşme konusu tesislerde yaptığı devre tatil sözleşmeleri için de cayma hakkı tanınmalıdır. Nitekim AB Konseyi Yönergesi’nde böyle bir istisna tanınmamıştır. Esasen uygulamada da, devre tatil sözleşmelerinin bazıları, sözleşme konusu tesislere tüketiciler davet edilmek ve bir gün ağırlanmak suretiyle yapılmaktadır. Bu şekilde yapılan devre tatil satışları, Yargıtay’a göre[185] kapıdan satıştır ve cayma hakkı vardır.[186]
Sözleşmenin devre tatil sözleşmesine konu tesiste yapıldığını ispat yükü sağlayıcıya verilmiştir. Ancak sağlayıcı, sözleşmeyi nerede yaparsa yapsın, sözleşmenin tesislerde yapıldığını, sözleşmeye bir hüküm olarak koyacaktır. Bu durumda tüketicinin aksini ispat etmesi gerekmektedir ki bu, oldukça zor olacaktır. Çünkü yazılı delil karşısında tüketicinin de bir yazılı delil göstermesi gerekmektedir. Yargıtay bu konuyla ilgili bir kararında takdirî delillere başvurulamayacağını belirtmektedir.[187] Bu durumda, satıcı tarafından matbu sözleşmeye konulacak bir kayıt sayesinde, aslında başka yerde yapılan bir sözleşmeden doğan cayma hakkının, tüketici tarafından kullanılması engellenmiş olacaktır. Bu durumda kanuna karşı hile söz konusu olduğundan, en azından kanuna karşı hilenin aksinin her türlü delille kanıtlanmasının mümkün kılınması tüketicinin ispat yükünü kolaylaştıracaktır. Ayrıca bu gibi hükümlerin, TKHK’nin 6. maddesi çerçevesinde haksız sözleşme koşulu olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Çünkü böyle matbu bir hüküm sayesinde satıcı, tüketicinin kanunla verilmiş en önemli haklarından birini bertaraf edebilmektedir. Bu durumda, böyle bir hükmün tek taraflı konmuş ve tüketici aleyhine dengesizlik yaratan bir hüküm olduğuna şüphe yoktur.[188]
Devre tatil sözleşmeleri şekle tâbi ve zorunlu içeriği de belirlenmiş sözleşmelerdir. Zorunlu içerik olarak sözleşmede yazılması gereken hususların sözleşmede bulunmaması hâlinde bunların sağlayıcı tarafından tamamlanması gerekmektedir. Bu durumda cayma süresi Yönetmeliğin 7. maddesinin 2. fıkrasına göre; sözleşmedeki eksikliklerin tamamlanarak tüketiciye bildirildiği tarihinden itibaren başlayacaktır.[189]

2- Sorumsuzluk Kaydı

Devre Tatil Yönetmeliği’nin 9. maddesinde açık bir hükümle, devre tatil sözleşmelerine sorumsuzluk kaydı konması ve tüketicinin haklarından feragat ettiğine dair hükümler konması hâlinde bu hükümlerin geçersiz olacağı belirtilmiştir. Böylece tüketicinin korunması doğrultusunda önemli bir adım atılarak Yönetmelik ile tüketiciye verilen haklar ve sağlayıcıya yüklenen yükümlülükler emredici hâle getirilmiş olmaktadır. Ancak, yine tüketicinin korunması ilkesi gereğince, tüketicinin haklarını arttıran ve sağlayıcıya daha fazla yükümlülük getiren sözleşme şartları geçerlidir.[190]

3- Broşür

Devre Tatil Yönetmeliği’nin 10. maddesi ile sağlayıcıya, talep eden tüketicilere bir broşür verme zorunluluğu getirilmiştir. Ayrıca bu broşürlere bazı hukukî sonuçlar bağlanmıştır. Örneğin broşürde yer alan şartlar değiştirilemez. Dolayısıyla broşürde yer alıp da sonradan sözleşmeye konulmamış şartlar sanki sözleşmede varmış gibi kabul edilecektir. 10. maddede broşürde yer alması gereken hususlar sayılmıştır. Sağlayıcı tarafından devre tatil sözleşmesine konu taşınmaz veya taşınmazlar için yapılacak reklamlarda, söz konusu broşürün nereden temin edileceğine ilişkin bilgiler de yer alır.[191]

IV- DEVRE MÜLK SÖZLEŞMESİ İLE DEVRE TATİL SÖZLEŞMESİNİN KARŞILAŞTIRILMASI

Uygulamada devre mülk hakkı ile devre tatil hakkı birbirine karıştırılmakta, çoğu zaman aynı anlamda kullanılmaktadır. Oysa açıklamalardan da anlaşılacağı gibi ikisi tamamen farklıdır. Ancak ortak yönleri de vardır. Bu fark ve benzerlikler şöyle açıklanabilir:
Devre mülk hakkı, 10.06.1985 gün ve 3227 Sayılı Kanun ile 634 Sayılı KMK’nin 8. bölümünde düzenlenmiştir. Devre tatil hakkı ise 4077 Sayılı Kanun’da, 4822 Sayılı Kanun ile yapılan değişikliklerle, 6/B maddesinde düzenlenmiştir. Bununla birlikte, 4077 Sayılı Kanun hükümleri taşınmazları da kapsamına aldığından devre mülk ile ilgili sözleşmelerin ve devre tatil sözleşmelerinin 4077 Sayılı Kanun’un kapsam maddesi olan 2. maddesindeki “tüketici işlemi” şeklinde yapılması mümkündür. Bu nedenle her ikisine de 4077 Sayılı Kanun’un emredici hükümleri ve ona bağlı olarak çıkarılan yönetmeliklerin emredici hükümleri uygulanacaktır.[192]
Her iki hakla ilgili sözleşmelerin tüketici işlemi şeklinde yapılmaları söz konusu olduğundan ve 4077 Sayılı Kanun kapsamına giren uyuşmazlıkların çözümünde tüketici mahkemeleri görevli olduğundan, her iki sözleşme ile ilgili 4077 Sayılı Kanun kapsamındaki ihtilâflara tüketici mahkemelerinde bakılacaktır.[193]
Devre mülk hakkı tapu dairesinde düzenlenecek bir resmî senetle kurulur. Taraflar, resmî senetten ayrı olarak haklarını nasıl kullanacaklarına, taşınmazın korunmasına ve yönetimine ilişkin esasları içeren bir devre mülk sözleşmesi düzenleyip bunu tapunun “beyanlar” hanesine derç ettirirler. Böyle bir sözleşme olmadan devre mülk tesis edilmez. Bu nedenle devre mülk, bir aynî hak olan irtifak hakkı verirken, sağlayıcı ile tüketici arasında yapılan devre tatil sözleşmesi tüketiciye sadece şahsî bir hak verir.[194]
Devre mülk hakkında hak sahipleri devre tatil kullanıcılarından farklı olarak müşterek mülkiyet hakkı sahibidirler. Devre mülk, müşterek mülkiyet payına bağlı olarak kurularak bir aynî bir hak niteliğini alır. Aynî hak olması sebebi ile herkese karşı ileri sürülebilir. Devre tatil hakkı ise aynî bir hak olmayıp şahsî niteliktedir ve sadece borçlusuna karşı ileri sürülebilir. Tapuya şerhi zorunlu değildir.[195]
Devre mülk hakkı mesken niteliğinde olan kat mülkiyeti ve kat irtifakı rejimine tâbi yapılar ile müstakil yapılarda kurulabilir. Devre tatil hakkı ise mesken niteliğinde bağımsız bölümde olabileceği gibi, bağımsız mutfak ve banyodan yoksun ya da yalnızca mutfaktan yoksun bir veya birkaç odadan meydana gelen bölümlerde kurulabilir. Ancak bugün tatil ve refah ahlayışının ulaştığı nokta, rekabetin yoğunluğu göz önünde tutulacak olursa fiilen böyle bir farklılığın kalmayacağı, her iki durumda da sağlayıcıların tüketicileri kendi sistemlerine çekebilmek için en azından devre tatil hakkının kullanılacağı taşınmazın bağımsız bölümünde bir yatak odası ile banyo ve tuvaletin bulunmasına dikkat edecekleri kesindir.[196]
Devre mülk hakkının ve devre tatil hakkının yılın belirli dönemlerinde belirlenmiş sürelerle kullanılması gerekmektedir. Devre tatil hakkı bir haftadan, devre mülk hakkı ise 15 günlük dönemden az olamaz.[197]
634 Sayılı Kanun’a göre; üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikleri arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usûlleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarımlar için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için devre mülk hakkı sahipleri, kendi aralarından veya dışarıdan bir gerçek veya tüzel kişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Devre mülk hakkında hak sahipleri, devre mülk sözleşmesi ile mesken olarak kullanılan bağımsız bölümlere ilişkin hususlarda söz sahibidirler. Devre mülk sözleşmesini sonradan değiştirebilirler, ancak bu oldukça zor bir prosedürdür. Devre tatil hakkında hak sahipleri (kullanıcılar), devre mülk sözleşmesinden farklı olarak, taşınmaz üzerinde müşterek mülkiyet payı veya irtifak hakkı sahibi olmadıklarından, taşınmazla ilgili konularda taşınmazın aynına ilişkin karar alamazlar; örneğin şuf’a hakları yoktur. Devre tatil sözleşmesini sonradan değiştirmeleri de mümkün değildir.[198]
Ancak bu farklılıklara karşın her iki hakkın da amacı aynıdır, tatilini iyi bir şekilde geçirmek. Bu temel amaç bakımından bakıldığında, tatilini iyi bir şekilde geçirmek isteyen iki tüketiciden birisi devre tatil, diğeri devre mülk sistemini seçtiği için, tüketici hakları açısından aynı korumadan yararlanmamaları için bir sebep bulunmamaktadır.[199]

—————————————————————–

[1] TOK, Türker: Devre Mülk ve Devre Tatil Açıklamalı-İçtihatlı-İlgili Yasa Maddeleri ve Genelge ile Birlikte, Ankara 2000, Adil Yayınevi, s.1.
[2] KARAŞAHİN, Mustafa: Sosyal Tesislerin Devre Tatil-Devre Mülk Yöntemleri ile Değerlendirilmesi, T.C. Maliye Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü Stajyer Milli Emlak Kontrolörü, Ankara Ekim 1998, Yayın No:98.06.Y.363.7 Türk Tarih Kurumu Basımevi, s.1.
[3] TOK: a.g.e., s.1.
[4] KARAŞAHİN: a.g.e., s.1.
[5] TOK: a.g.e., s.1.
[6] TOK: a.g.e., s.1.
[7] ÖZMEN, Ethem Saba: Devre Mülk Hakkı, Ankara 1988, Olgaç Matbaası, s.28.
[8] ÜNAL, Mehmet: “Devre Mülk Kavramı”, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Prof. Dr. Jale G. Akipek’e Armağan, s.387-403, Konya 1991, Selçuk Üniversitesi Yayınları No:100, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları No:11, s.389.
[9] ÖZMEN: a.g.e., s.29-30; TOK: a.g.e., s. 1.
[10] ÖZMEN: a.g.e., s.30; TOK: a.g.e., s.1.
[11] HAVUTÇU, Ayşe AKDEMİR: Devre Mülk Hakkı, Dokuz Eylül Üniversitesi Yayınları, 0905.87.BY.006.034, İzmir 1987, Cumhuriyet Matbaası, s.1.
[12] ABRAVAY, Can: “Dünyada Devre Tatil Usûlü”, Devre Tatil Usûlü, Seminer Açış-Tebliğler-Panel, Birinci Oturum, s.23-37, İktisadî Araştırmalar Vakfı, İstanbul 1994, s.24.
[13] TOK: a.g.e., s.2.
[14] KARAŞAHİN: a.g.e., s.10-11.
[15] ÖZMEN: a.g.e., s.32.
[16] KARAŞAHİN: a.g.e., s.11.
[17] ÖZMEN: a.g.e., s.34-35.
[18] KARAŞAHİN: a.g.e., s.12.
[19] ÖZMEN: a.g.e., s.36-37.
[20] KARAŞAHİN: a.g.e, s.12-13.
[21] ÖZMEN: a.g.e., s.38.
[22] KARAŞAHİN: a.g.e., s.13; ÖZMEN: a.g.e., s.38-39.
[23] ÖZMEN: a.g.e., s.39.
[24] KARAŞAHİN: a.g.e.,  s.13.
[25] ÖZMEN: a.g.e.,  s.39-40.
[26] KARAŞAHİN: a.g.e., s.14.
[27] ÖZMEN: a.g.e., s.41.
[28] ÖZMEN: a.g.e., s.42.
[29] KARAŞAHİN: a.g.e., s.15; ÖZMEN: a.g.e., s.44.
[30] ÖZMEN: a.g.e., s.44-45.
[31] ÖZMEN: a.g.e., s.45-46-47.
[32] KARAŞAHİN: a.g.e., s.16.
[33] ÖZMEN: a.g.e., s.48-49.
[34] KARAŞAHİN: a.g.e., s.16.
[35] ÖZMEN: a.g.e., s.49; KARAŞAHİN: a.g.e., s.16.
[36] KARAŞAHİN: a.g.e., s.16.
[37] ÖZMEN: a.g.e., s.49-50.
[38] ÖZMEN: a.g.e., s.50.
[39] KARAŞAHİN: a.g.e., s.16-17.
[40] ASLAN, İ. Yılmaz: En Son Değişiklerle ve Yargıtay Kararları Işığında Tüketici Hukuku (4822 Sayılı Kanun ile Değişik 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun,  Sanayi ve Ticaret Bakanlığı Yönetmelikleri, Avrupa Birliği Yönergeleri), 2. Baskı, 2004, Ekin Kitabevi, s.476.
[41] ASLAN: a.g.e., s.476.
[42] DEMİR, Mehmet: 4822 Sayılı Kanun ile Tüketici Sözleşmeleri Alanında Getirilen Yenilikler, BATİDER, Cilt: 22, Sayı: 1, s.203-236, Ankara Haziran 2003, Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, Türkiye İş Bankası Vakfı, s.217-218.
[43] ASLAN: a.g.e., s.477.
[44] CANYÜREK, Murat: “Türkiye’de Devre Tatil Usûlü”, Devre Tatil Usûlü, Seminer Açış-Tebliğler-Panel, İkinci Oturum, s.43-63, s.43-44.
[45] TOK: a.g.e., s.9.
[46] ÜNAL: a.g.m.., s.388.
[47] ÜNAL: a.g.m.., s.390-391.
[48] HAVUTÇU: a.g.e., s.40.
[49] ÖZMEN: a.g.e., s.100; HAVUTÇU: a.g.e., s.41; TOK: a.g.e., s.10.
[50] ÜNAL: a.g.m., s.393.
[51] ASLAN: a.g.e., s.497; TOK: a.g.e., s.11.
[52] Eşyaya bağlı irtifak hakkı diyenler ÜNAL: a.g.m., s.402; TOK: a.g.e., s.15, kendine özgü irtifak hakkı diyenler ÖZMEN: a.g.e., s.107; HAVUTÇU: a.g.e., s.46.
[53] ÖZMEN: a.g.e., s.107-108.
[54] TOK: a.g.e., s.9.
[55] ASLAN: a.g.e., s.496-497; CANYÜREK: a.g.e., s.46.
[56] KARAŞAHİN: a.g.e., s.29-30.
[57] CANYÜREK: a.g.e., s.47.
[58] KARAŞAHİN: a.g.e., s.69.
[59] HAVUTÇU: a.g.e., s.53.
[60] KARAŞAHİN: a.g.e., s.70,71,72,73.
[61] ÖZMEN: a.g.e., s.126.
[62] ÖZMEN: a.g.e., s.127.
[63] ÖZMEN: a.g.e., s.127; TOK: a.g.e., s.17.
[64] HAVUTÇU: a.g.e., s.52,54.
[65] KARAŞAHİN: a.g.e., s.72.
[66] ÖZMEN: a.g.e., s.128-129.
[67] KARAŞAHİN: a.g.e., s.73; TOK: a.g.e., s.19-20.
[68] TOK: a.g.e., s.19-20.
[69] ÖZMEN:a.g.e., s.111-112.
[70] KARAŞAHİN: a.g.e., s.74.
[71] ÖZMEN: a.g.e., s.112.
[72] KARAŞAHİN: a.g.e., s.74.
[73] HAVUTÇU: a.g.e., s.56.
[74] KARAŞAHİN: a.g.e., s.75.
[75] KARAŞAHİN: a.g.e., s.75-76.
[76] ÖZMEN: a.g.e., s.140; TOK: a.g.e., s.22.
[77] HAVUTÇU: a.g.e., s.59-60.
[78] ÖZMEN: a.g.e., s.142.
[79] ÖZMEN: a.g.e., s.143.
[80] HAVUTÇU: a.g.e., s.62.
[81] ÖZMEN: a.g.e., s.143; HAVUTÇU: a.g.e., s.62.
[82] ASLAN: a.g.e., s.498-499.
[83] ÖZMEN: a.g.e., s.148-151; TOK: a.g.e., s.43-44-45.
[84] TOK: a.g.e., s.45; ÖZMEN: a.g.e., s.152; HAVUTÇU: a.g.e., s.66; KARAŞAHİN: a.g.e., s.77.
[85] ÖZMEN: a.g.e., s.152-153.
[86] HAVUTÇU: a.g.e., s.66.
[87] TOK: a.g.e., s.45.
[88] ÖZMEN: a.g.e., s.153; TOK: a.g.e., s.45.
[89] KARAŞAHİN: a.g.e., s.76.
[90] HAVUTÇU: a.g.e., s.66.
[91] ÖZMEN: a.g.e., s.155; TOK: a.g.e., s.49.
[92] HAVUTÇU: a.g.e., s.66; ARPACI, Abdülkadir: T.C. Kat Mülkiyeti Kanunu- Devre Mülk Sistemi, İstanbul 1987, s.204.
[93] ÖZMEN: a.g.e., s.155; TOK: a.g.e., s.49.
[94] HAVUTÇU: a.g.e., s.66-67; KARAŞAHİN: a.g.e., s.77.
[95] TOK: a.g.e., s.49.
[96] KARAŞAHİN: a.g.e., s.78.
[97] TOK: a.g.e., s.48.
[98] ÖZMEN: a.g.e., s.156; KARAŞAHİN: a.g.e., s.78; TOK: a.g.e., s.22.
[99] ÖZMEN: a.g.e., s.158; TOK: a.g.e., s.23; KARAŞAHİN: a.g.e., s.78; HAVUTÇU:a.g.e., s.71.
[100] ÖZMEN: a.g.e., s.158; TOK: a.g.e., s.23.
[101] ÖZMEN: a.g.e., s.157.
[102] ÖZMEN: a.g.e., s.160.
[103] KARAŞAHİN: a.g.e., s.78.
[104] HAVUTÇU: a.g.e., s.71-72.
[105] TOK: a.g.e., s.23.
[106] ÖZMEN: a.g.e., s.160.
[107] ÖZMEN: a.g.e., s.160; TOK: a.g.e., s.23.
[108] HAVUTÇU: a.g.e., s.72; TOK: a.g.e., s.23.
[109] HAVUTÇU: a.g.e., s.72-73; KARAŞAHİN: a.g.e., s.79.
[110] ASLAN: a.g.e., s.498-499.
[111] ASLAN: a.g.e., s.499.
[112] ASLAN: a.g.e., s.499-500.
[113] KARAŞAHİN: a.g.e., s.80-81.
[114] ÖZMEN: a.g.e., s.174.
[115] KARAŞAHİN: a.g.e., s.81.
[116] ÖZMEN: a.g.e., s.175.
[117] ÖZMEN: a.g.e., s.183.
[118] KARAŞAHİN: a.g.e., s.81-82; ÖZMEN: a.g.e., s.184.
[119] ÖZMEN: a.g.e., s.185; KARAŞAHİN: a.g.e., s.82.
[120] ÖZMEN: a.g.e., s.185.
[121] ÖZMEN: a.g.e., s.185-186; KARAŞAHİN: a.g.e., s.82.
[122] HAVUTÇU: a.g.e., s.74.
[123] ÖZMEN: a.g.e., s.187.
[124] ÖZMEN: a.g.e., s.187.
[125] ASLAN: a.g.e., s.504.
[126] ASLAN: a.g.e., s.504.
[127] ASLAN: a.g.e., s.504.
[128] ASLAN: a.g.e., s.501-502.
[129] KARAŞAHİN: a.g.e., s.83; HAVUTÇU: a.g.e., s.76.
[130] ASLAN: a.g.e., s.503.
[131] ÖZMEN: a.g.e., s.197-198; KARAŞAHİN: a.g.e., s.83-84.
[132] KARAŞAHİN: a.g.e., s.84; HAVUTÇU: a.g.e., s.75.
[133] ASLAN: a.g.e., s.502-503.
[134] KARAŞAHİN: a.g.e., s.84-85; ASLAN: a.g.e., s.505; TOK: a.g.e., s.24-25, 26.
[135] KARAŞAHİN: a.g.e., s.85.
[136] KARAŞAHİN: a.g.e., s.85-86; HAVUTÇU: a.g.e., s.80-85.
[137] HAVUTÇU: a.g.e., s.84.
[138] KARAŞAHİN: a.g.e., s.86-87-88.
[139] KARAŞAHİN: a.g.e., s.90-91-92.
[140] KARAŞAHİN: a.g.e., s.17; ABRAVAY: a.g.e., s.23-24.
[141] TOK: a.g.e., s.112.
[142] ASLAN: a.g.e., s.478.
[143] ASLAN: a.g.e., s.478.
[144] KARAŞAHİN: a.g.e., s.18.
[145] KARAŞAHİN: a.g.e., s.18.
[146] TOK: a.g.e., s.114-115.
[147] ÖZMEN: a.g.e., s.53-54; KARAŞAHİN: a.g.e., s.24.
[148] ÖZMEN: a.g.e., s.54.
[149] ÖZMEN: a.g.e., s.55.
[150] ÖZMEN: a.g.e., s.56.
[151] KARAŞAHİN: a.g.e., s.25.
[152] KARAŞAHİN: a.g.e., s.25; ÖZMEN: a.g.e., s.56.
[153] ÖZMEN: a.g.e., s.56.
[154] TOK: a.g.e., s.117.
[155] TOK: a.g.e., s.117-118.
[156] KARAŞAHİN: a.g.e., s.20-21.
[157] KARAŞAHİN: a.g.e., s.21.
[158] TOK: a.g.e., s.119; KARAŞAHİN: a.g.e., s.21; ASLAN: a.g.e., s.494.
[159] ASLAN: a.g.e., s.478-479.
[160] ASLAN: a.g.e., s.480.
[161] ASLAN: a.g.e., s.480-481.
[162] TOK: a.g.e., s.120-121; ÖZMEN: a.g.e., s.66-67.
[163] TOK: a.g.e., s.121; ÖZMEN: a.g.e., s.68.
[164] CANYÜREK: a.g.e., s.51.
[165] TOK: a.g.e., s.122.
[166] ÖZMEN: a.g.e., s.69.
[167] HAVUTÇU: a.g.e., s.33.
[168] HAVUTÇU: a.g.e., s.33.
[169] HAVUTÇU: a.g.e., s.33.
[170] HAVUTÇU: a.g.e., s.33.
[171] TOK: a.g.e., s.122.
[172] TOK: a.g.e., s.122.
[173] ASLAN: a.g.e., s.483.
[174] HAVUTÇU: a.g.e., s.34.
[175] TOK: a.g.e., s.122; ÖZMEN: a.g.e., s.65; HAVUTÇU: a.g.e., s.34; ASLAN: a.g.e., s.483.
[176] ASLAN: a.g.e., s.483.
[177] ÖZMEN: a.g.e., s.65-66; TOK: a.g.e., s.122.
[178] HAVUTÇU: a.g.e., s.34.
[179] ASLAN: a.g.e., s.490-491.
[180] ASLAN: a.g.e., s.491.
[181] ASLAN: a.g.e., s.491-492.
[182] ASLAN: a.g.e., s.486.
[183] ASLAN: a.g.e., s.486.
[184] ASLAN: a.g.e., s.486.
[185] Yargıtay 13.HD 1997/E.2242-K.4027 Sayılı Kararı; Yargıtay 13.HD 1997/E.8701-K.9525 Sayılı Kararı (Kararlar için bkz. ASLAN: a.g.e., s.487).
[186] ASLAN: a.g.e., s.486-487.
[187] Yargıtay 13.HD 2000/E.9516-K.10184 Sayılı Kararı; Yargıtay 13.HD 2000/E.5118-K.9511 Sayılı Kararı (Kararlar için bkz. ASLAN: a.g.e., s.487).
[188] ASLAN: a.g.e., s.487-488.
[189] ASLAN: a.g.e., s.488.
[190] ASLAN: a.g.e., s.493.
[191] ASLAN: a.g.e., s.493-494.
[192] ASLAN: a.g.e., s.507.
[193] ASLAN: a.g.e., s.507.
[194] ASLAN: a.g.e., s.508.
[195] ASLAN: a.g.e., s.508.
[196] ASLAN: a.g.e., s.508.
[197] ASLAN: a.g.e., s.508.
[198] ASLAN: a.g.e., s.508-509.
[199] ASLAN: a.g.e., s.509.


Time Sharing: Devre Mülk Sözleşmesi ve Devre Tatil Sözleşmesi için yapılan yorumlar

  1. ORHAN SARISOY Cevapla

    24 Şubat 2013 - 16:43

    Devre Mülk sistemi ile ilgil bölümünüzü dikkatlice okudum.Çalışmalarınız için hakikaten teşekkür ederim.Bu bilgilerin çoğunu belkide bu bölümlerle ilgili alanlarda çalışmadıkları ilgi duymadıkları için meslektaşlarınız hatta bu işe bakan hakimlerin bile çok iyi bilecekleri kanaatinde değilim.
    Benim sorunum, “HÜRPA AKYARLAR-BODRUM”tatil sitesinden tapusunu alarak bir devre mülk almıştım.Tapunun dışında her hangi bir anlaşma aramızda yani akit yoktu.Zaman geldi ben bu siteye tatie gidemeyeceğimi bildirdim.Onların devamlı yazılarında gelsenizde gelmesenizde yıllık aidat ödeyeceksiniz şeklinde bir dayatma idi.Ben acaba nedenini muhtevasını bilmediğim bir anlaşma metnimi var ellerinde hep talep ettim kendileri ve avukatları bunu eğer varsa ibraz etmekten ziyade para talep etmekle yetindiler iddaa ettiler.Bende her seferinde kendilerini cevapsız bırakmadım sunun bir belge ödeyeyim dedim.Böyle süregeldi.1-2 yıl önce bir incele esnasında tapunun beyanlar bölümünde geçenlerden aklıma takıldı ilgili Bodrum tapu dairesine gittim.Söz konusu sözleşmenin aslının aynısıdr diye tapu Müdürlüğünden aldım.Bir de görsem orada bir maddede devre mülk sahibi diyorki örneğin her yıl mülk sahibi 1 Şubat’a kadar ilgili yönetime gelemeyeceğini bildirirse o devreye ait aidatı ödemez şeklinde.Bu sırada yönetim değişti tabir yerindeyse derebeylik içeren bir yönetim geldi onlarında bu tapuya tescil edilmiş sözleşmeden haberleri yok aynı isteklerde ısrarcılık devam ediyor.Tabi benim tarafımdan da bir ödeme yok.Bu yönetim şifaen bu sözleşmenin değiştirildiğini söylüyor ne zaman hangi genel kurulda diyorum cevap yok.Zaten şu anda tapuda ilgili devre mülk sisteminde 1000 adet devre mülk sahibi görünüyor yapılan genel kurullar 2.toplantılarda en fazla 25-30 kişi ile yapılıyor.oysa o sözleşmede bu sözleşme metinlerinin 4/5 ile değiştirilebileceği karar altında.Buda hiç bir zaman mümkün görünmüyor.Sizle bu duruma ne dersiniz ben gidemeyeceğimi bildirsemde onların genel kurul kararı gibi nedenlerle taleplerine ne yapmam gerekir.ben şunuda biliyorum bu yönetimden önceki HÜRPA kökenli yönetimler(DOĞAN GURUBU)genelde değil şimdiye kadar demirbaş alım ve tadilatlarını hep yıllık aidatlardan yapmışlardı.Şimdikiler aidat +özel yapılacaklar için talep edilen paralar bilgi verirseniz ve sözleşmeye uymamaları hakkında ne yapmam gerektiği husussunda bilgilendirirseniz sevinirim.
    Saygılarımla
    orhan sarısoy
    İş Bankası Emeklileri derneği,ANKARA ŞUBEBAŞKANI
    Adres:G.M.K Bulvarı No:8 Kat:7 Kızılay/Ankara
    (Zahmet olacak ama yazılı olarak adrese veya mail ile bilgi verebilirsiniz)

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Şu HTML etiketlerini ve özelliklerini kullanabilirsiniz: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>